Défiscalisation immobilière : quelles solutions ?
La défiscalisation immobilière est un sujet qui suscite de nombreux débats en France. En effet, depuis plusieurs années, les différents gouvernements ont mis en place des dispositifs fiscaux incitatifs pour stimuler l’investissement locatif.
📌 Ces dispositifs permettent aux investisseurs de réduire leurs impôts (ou diminuer la pression fiscale sur les revenus locatifs) en achetant et en contribuant à la construction de logements neufs ou à la rénovation de logements anciens.
Une aubaine pour les investisseurs malins… mais parfois une fausse bonne idée ! Ces solutions d’optimisation fiscales ne sont pas toujours pertinentes, cela dépend de votre situation personnelle. Et le cadeau fiscal est la contrepartie de contraintes plus ou moins lourdes.
Dans cet article, nous allons examiner les principaux dispositifs fiscaux existants, pour vous aider à y voir plus clair.
SOMMAIRE
- Introduction à la défiscalisation immobilière
- Tableau des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
- Défiscaliser dans le neuf : Pinel et Censi-Bouvard
- Défiscaliser dans l’ancien : déficit foncier, LMNP, Denormandie, Malraux, etc.
- Est-ce que la défiscalisation immobilière est adaptée à votre situation ?
Introduction à la défiscalisation immobilière
Avant de comparer les défiscalisations immobilières, il faut comprendre les deux mécanismes induits avec la défiscalisation : la déduction fiscale et la réduction d’impôt.
1️⃣ La déduction fiscale permet de déduire une somme de vos revenus imposables. Donc ce n’est pas une réduction d’impôt, mais une baisse de l’assiette imposable (qui permet ensuite de payer moins d’impôts).
Exemple : vous avez un revenu de 10 000 € et une déduction fiscale de 4 000 €. Vous serez alors imposable uniquement sur une assiette de 6 000 €.
2️⃣ La réduction d’impôt permet de directement réduire l’imposition à régler à l’État.
Exemple : votre impôt sur le revenu est normalement de 5 000 €. Mais vous disposez d’une réduction d’impôt de 2 000 €. Donc votre impôt sur le revenu est finalement de 3 000 €.
💡 Note : appréciable n’est-ce pas ? Mais attention, l’optimisation fiscale (ou défiscalisation) ne fait pas tout ! Il faut bien sûr que le bien immobilier soit bien placé (zone dynamique pour louer facilement sans vacance locative), de bonne qualité, et avec un bon rendement net. Ainsi, tenez compte de tous les paramètres, et pas uniquement de la défiscalisation.
Tableau des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
Ci-dessous vous trouverez une liste des principales solutions de défiscalisation immobilière en vigueur dans notre beau pays. Les 2 premières concernent l’immobilier neuf, les autres solutions concernent l’ancien.
Dispositifs | Type de projets | Réduction / déduction |
---|---|---|
Loi Pinel ⚠️ Jugée trop coûteuse, cette mesure fiscale a pris fin le 31 décembre 2024. | Immobilier neuf | Réduction d’impôt (17,5 % max) durant une période définie, 12 ans max |
Loi Censi-bouvard ⚠️ Cette mesure fiscale a pris fin le 31 décembre 2022 | Immobilier neuf en résidence de services gérées | Réduction d’impôt durant une période définie (9 ans) et récupération de TVA (20%) |
Déficit foncier | Immobilier ancien | Déduction fiscale sur le revenu global (10 700 € par an max) |
Location meublée LMNP/LMP ⚠️ Des évolutions majeures à venir | Immobilier ancien ou neuf | Déduction fiscale sur les revenus locatifs |
Monuments historiques | Immobilier ancien classé | Déduction fiscale sur le revenu global |
Loc’Avantages (ex Loi Cosse) ⚠️ Cette mesure fiscale a pris fin le 31 décembre 2024. | Immobilier social | Réduction d’impôt selon la baisse de loyer consentie (de 15 % à 65 %) |
Loi Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2027) | Immobilier ancien avec travaux | Réduction d’impôt (21 % max) durant une période définie, 12 ans max |
Loi Malraux (jusqu’au 31 décembre 2024) | Immeuble ancien avec travaux | Réduction d’impôt (30 % max) durant une période définie, 4 ans max |
Il est important de garder à l’esprit qu’il existe des risques liés à l’investissement immobilier : loyers impayés, baisse du marché, vacance locative, etc.
Un bon conseiller pourra réaliser un audit patrimonial et déterminer la stratégie la plus adéquate pour optimiser votre fiscalité en fonction de votre situation. Vous pouvez solliciter Prosper Conseil.
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À présent, nous allons pouvoir aborder les dispositifs à notre disposition !
La défiscalisation immobilière dans le neuf
⚠️ La loi Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. La loi Pinel, jugée trop coûteuse pour les finances publiques, s’est arrêtée le 31 décembre 2024.
La loi Pinel : historique (2015-2024)
La loi Pinel a été l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus… mais pas toujours le plus avantageux pour les investisseurs.
En 2023, la loi Pinel offrait aux propriétaires une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix de revient du bien immobilier neuf, en échange d’un engagement à louer le logement sur 6, 9 ou 12 ans.
Exemple : achat d’un bien neuf à 150 000 € loué sur 9 ans : 150 000 € x 15 % = 22 500 € de réduction d’impôt étalée sur 9 ans.
Pour profiter de la loi Pinel tout au long de sa durée d’engagement, le logement doit respecter un certain nombre de conditions :
- placé dans une zone éligible Pinel ;
- répondre à des critères de performance énergétique (DPE) et de respect de l’environnement ;
- soumis à des plafonds de loyer ;
- le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources.
Il était donc essentiel de vérifier les plafonds en vigueur dans la ville où se situait le logement avant d’investir.
💡 Note : le dispositif Pinel était très populaire. Pourtant, le rendement net restait généralement faible en raison du prix élevé du neuf à l’achat et du plafonnement des loyers (même en intégrant la défiscalisation). De plus, les loyers étaient lourdement imposés aux revenus fonciers, si bien que le montant de l’imposition pouvait dépasser le gain de la défiscalisation. Dans le cadre de notre conseil, nous simulions les investissements en tenant compte de tous les paramètres. En 2024, la défiscalisation avait été abaissée à 9 % / 12 % / 14 % selon la durée d’engagement de location (6/9/12 ans).
La loi Censi-Bouvard : historique (2009-2022)
Les investisseurs pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’achat d’un logement neuf en résidence de services gérée par un exploitant (300 000 € maximum) pour une durée de 9 ans. Cela représentait une réduction d’impôt maximale de 3 667 € par an.
Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, certaines conditions devaient être respectées :
- Les logements devaient être neufs ou achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
- Ils devaient être destinés à la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le dispositif Censi-Bouvard permettait également de récupérer la TVA sur l’acquisition, soit 20 % du prix du bien immobilier.
Exemple pour un bien d’une valeur de 200 000 €, cela représentait :
- 2 444 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
- 40 000 € de TVA récupérée.
Pour profiter pleinement de cette loi, deux conditions principales s’appliquaient :
- 3 services sur 4 devaient être assurés dans la résidence (petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle).
- Les loyers perçus devaient être soumis à la TVA.
💡 Note : cette loi concernait principalement des résidences pour étudiants, seniors, affaires ou vacances. En pratique, un mandat de gestion était signé entre l’exploitant et l’investisseur. Toutefois, après la période des 9 ans, de nombreux investisseurs se retrouvaient bloqués, subissant des baisses de loyers ou une revente à prix réduit, souvent dictée par les conditions imposées par l’exploitant.
Défiscaliser dans l’ancien : déficit foncier, LMNP, Denormandie, Malraux, etc.
Il y a davantage de solutions pour défiscaliser dans l’ancien.
Le déficit foncier
Pour un propriétaire, lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit, il se retrouve en déficit foncier. Cela se produit généralement quand il faut faire des travaux lourds.
Dans cette situation, l’assiette imposable des revenus fonciers est à 0 €. De plus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global avec un plafond de 10 700 € par an.
Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis au prélèvement forfaitaire unique, PFU/Flat Tax).
Le déficit foncier est doublé de 2023 à 2025
Dans le cadre du second projet de loi de finances pour 2023, le déficit foncier voit son plafond passer de 10 700 € à 21 400 € par an.
Cela permettra aux propriétaires bailleurs de faire face aux travaux de rénovation énergétique et les investisseurs pourront déduire plus de dépenses, sous trois conditions :
- les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
- elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement ;
- faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).
Location meublée (LMNP ou LMP)
La location meublée a le vent en poupe ces dernières années. Comme le nom l’indique, il s’agit de louer un bien immobilier meublé (selon décret), contrairement à la location nue par défaut.
Fiscalement parlant, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permettent d’amortir comptablement le prix d’un bien immobilier. Vous n’êtes plus imposé dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
De ce fait, en plus des charges habituelles à déduire (intérêts d’emprunt, travaux déductibles, etc.), vous amortissez le bien sur plusieurs années et vous pouvez ainsi vous retrouver avec des revenus locatifs imposables proches de 0 €.
Concernant le passage entre LMNP et LMP c’est assez simple. Vous passez en LMP si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an ET qu’elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Nous n’entrerons pas dans les détails de la différence entre LMNP et LMP ici, mais globalement il vaut mieux rester en statut LMNP tant que possible.
Bien entendu, il y a quelques conditions et contraintes pour profiter du statut LMNP/LMP. Notamment, il faut tenir une comptabilité rigoureuse.
💡 Note : cette optimisation fiscale est relativement simple à mettre en œuvre et très efficace. Baisser l’assiette imposable à 0 € est souvent plus puissant qu’obtenir une réduction d’impôt. Et les appartements anciens s’achètent à un prix raisonnable et peuvent être loués à bon prix en étant meublés, donc le rendement net est souvent élevé.
La loi Monuments historiques
Pour les amoureux des vieilles pierres et avec un budget conséquent.
Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques 2023 sont les immeubles classés Monuments Historiques, ou inscrits à I’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
Dans les faits, le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans et 3 situations sont possibles :
- aucune recette et le propriétaire occupe l’immeuble ;
- l’immeuble procure des recettes (loué ou visites payantes), tandis qu’il n’est pas occupé par le propriétaire ;
- l’immeuble procure des recettes, tandis que le propriétaire en occupe au moins une partie.
Ces contraintes peuvent paraître lourdes mais les avantages sont à la hauteur de celles-ci :
- le déficit (ou les charges s’il n’y a pas de recettes), est déductible du revenu global sans limitation ;
- exonération des droits de succession et de donation, dans la mesure où les héritiers souscrivent à une convention avec les ministères concernés.
Loc’Avantages (anciennement Loi Cosse)
De 2022 à 2024, les propriétaires ayant loué un logement ancien dans le cadre de la Loi Loc’Avantages en signant une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 65 % des loyers perçus.
Le montant de cette réduction dépendait :
- du montant du loyer fixé au locataire ;
- du recours à une intermédiation locative (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) pour louer le logement.
Plus le loyer demandé était bas, plus la réduction d’impôt était importante. Par exemple, pour un loyer réduit de 15 % par rapport au marché, la réduction d’impôt était de 15 %.
Exemple : pour 6 000 € de revenus locatifs annuels avec une réduction correspondant à 15 %, le calcul était le suivant : 6 000 € x 15 % = 900 €, donnant une réduction d’impôt de 900 €.
Le logement devait remplir plusieurs critères :
- être loué à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources ;
- respecter des exigences de performance énergétique fixées par arrêté ;
- être loué nu (non meublé) ;
- être récent ou ancien avec ou sans travaux ;
- être la résidence principale du locataire ;
- être loué pour une durée de six ans minimum ;
- ne pas être loué à un membre de la famille du propriétaire.
La loi Denormandie
La loi Denormandie complète la loi Pinel en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux pour l’acquisition de logements anciens avec travaux, situés dans des zones éligibles.
Avec la loi Denormandie, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient du bien immobilier.
Comme toujours, cette défiscalisation immobilière s’accompagne de conditions :
- les logements doivent être situés en zone éligible ;
- les logements doivent être rénovés, et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition ;
- les travaux doivent être réalisés par une entreprise avec label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
- les logements doivent être loués nus à des locataires qui ne dépassent pas certains plafonds de ressources.
Il est important de rappeler que pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les logements doivent être loués pendant une période minimale de 6 ans (12 ans maximum).
La loi Malraux
Avec la loi Malraux, les investisseurs restaurent complètement un immeuble. En contrepartie, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses engagées pour la rénovation de l’immeuble.
Dans la limite d’un plafond de 120 000 €, sur 4 ans consécutifs, et sous certaines conditions :
- l’immeuble doit être situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- les travaux de rénovation doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France ;
- l’immeuble doit être restauré dans l’ensemble ;
- le propriétaire doit demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant de démarrer les travaux ;
- louer les logements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum ;
- le propriétaire doit mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation ;
- louer à une personne qui n’est pas un membre de sa famille.
Est-ce que la défiscalisation immobilière est adaptée à votre situation ?
La défiscalisation immobilière peut être un outil puissant pour réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier…mais le législateur impose des contraintes de location pouvant venir annuler tout intérêt.
Il est important de bien étudier les différents dispositifs fiscaux existants, de les comparer, de vérifier si votre projet d’investissement vous correspond et répond aux critères d’éligibilité.
🧭 Sans perdre de vue les fondamentaux au-delà de la défiscalisation : l’emplacement, la qualité du bâti, l’imposition des loyers et de la plus-value.
Hors immobilier, il existe d’autres dispositifs de défiscalisation. Notamment le PER (plan d’épargne retraite : réduire ses impôts avec le PER), les services à la personne, etc.
Planifier et établir une stratégie patrimoniale cohérente dans votre situation ne s’improvise pas. Nous sommes là pour comparer, simuler, et retenir la meilleure solution dans votre situation : contactez-nous pour obtenir un conseil personnalisé et objectif (nous sommes rémunérés exclusivement en honoraires de conseil, nous ne percevons pas de rétro-commissions).
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Je reçois de nombreuses sollicitations liées au Pinel pour “investir dans l’immobilier et réduire mes impôts en même temps”. Ils m’annoncent que le dispositif prendra fin cette année (2024) et qu’après il sera trop tard. Est-il intéressant d’en bénéficier avant sa disparition ? Et pourquoi le gouvernement décide-t-il de supprimer le dispositif ?
Ne vous pressez pas, le Pinel est rarement une solution intéressante puisqu’il présente un retour sur investissement très médiocre (en prenant en compte tous les paramètres).
Avant d’être un dispositif de défiscalisation, il s’agit bien d’un investissement immobilier à crédit avec un effet de levier important (qui décuple les performances à la hausse comme à la baisse). Et les biens proposés en Pinel par les promoteurs ne sont souvent pas de bonnes affaires, car ce type d’investissement immobilier défiscalisant (rendement bas, cashflow négatif et moins-value possible à la revente) vous fait perdre plus d’argent que la réduction d’impôt (x % du montant investi) ne vous en rapporte.
Le dispositif Pinel va disparaître en 2025, car cela fait plusieurs années que de nombreuses parties prenantes tirent la sonnette d’alarme sur les problèmes liés à ce dispositif et ses prédécesseurs (Borloo, Robien, Scellier, Duflot). Exemple avec le rapport publié par l’inspection générale des finances (IGF) : Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel.