Défiscalisation immobilière : quelles solutions ?

La défiscalisation immobilière est un sujet qui suscite de nombreux débats en France. En effet, depuis plusieurs années, les différents gouvernements ont mis en place des dispositifs fiscaux incitatifs pour stimuler l’investissement locatif.

Ces dispositifs permettent aux investisseurs de réduire leurs impôts (ou diminuer la pression fiscale sur les revenus locatifs) en achetant et en contribuant à la construction de logements neufs ou à la rénovation de logements anciens. 

Une aubaine pour les investisseurs malins… mais parfois une fausse bonne idée ! Ces solutions d’optimisation fiscales ne sont pas toujours pertinentes, cela dépend de votre situation personnelle. Et le cadeau fiscal est la contrepartie de contraintes plus ou moins lourdes.

Dans cet article, nous allons examiner les principaux dispositifs fiscaux existants, pour vous aider à y voir plus clair.

SOMMAIRE

Introduction à la défiscalisation immobilière

Avant de comparer les défiscalisations immobilières, il faut comprendre les deux mécanismes induits avec la défiscalisation : la déduction fiscale et la réduction d’impôt.

1️⃣ La déduction fiscale permet de déduire une somme de vos revenus imposables. Donc ce n’est pas une réduction d’impôt, mais une baisse de l’assiette imposable (qui permet ensuite de payer moins d’impôts).

Exemple : vous avez un revenu de 10 000 € et une déduction fiscale de 4 000 €. Vous serez alors imposable uniquement sur une assiette de 6 000 €.

2️⃣ La réduction d’impôt permet de directement réduire l’imposition à régler à l’État.

Exemple : votre impôt sur le revenu est normalement de 5 000 €. Mais vous disposez d’une réduction d’impôt de 2 000 €. Donc votre impôt sur le revenu est finalement de 3 000 €.

Note : appréciable n’est-ce pas ? Mais attention, l’optimisation fiscale (ou défiscalisation) ne fait pas tout ! Il faut bien sûr que le bien immobilier soit bien placé (zone dynamique pour louer facilement sans vacance locative), de bonne qualité, et avec un bon rendement net. Ainsi, tenez compte de tous les paramètres, et pas uniquement de la défiscalisation.

La liste des différentes défiscalisations immobilières

Ci-dessous vous trouverez une liste des principales solutions de défiscalisation immobilière en vigueur dans notre beau pays. Les 2 premières concernent l’immobilier neuf, les autres solutions concernent l’ancien.


Dispositifs
Type de projetsRéduction / déduction 
Loi PinelImmobilier neufRéduction d’impôt (17,5 % max) durant une période définie, 12 ans max
Loi Censi-bouvardImmobilier neuf en résidence de services géréesRéduction d’impôt durant une période définie (9 ans) et récupération de TVA (20%)
Déficit foncierImmobilier ancienDéduction fiscale sur le revenu global (10 700 € par an max)
Location meublée LMNP/LMPImmobilier ancien ou neufDéduction fiscale sur les revenus locatifs
Monuments historiquesImmobilier ancien classéDéduction fiscale sur le revenu global
Loc’Avantages (ex Loi Cosse)Immobilier socialRéduction d’impôt selon la baisse de loyer consentie (de 15 % à 65 %)                                                
Loi DenormandieImmobilier ancien avec travauxRéduction d’impôt (21 % max) durant une période définie, 12 ans max
Loi MalrauxImmeuble ancien avec travauxRéduction d’impôt (30 % max) durant  une période définie, 4 ans max

Il est important de garder à l’esprit qu’il existe des risques liés à l’investissement immobilier : loyers impayés, baisse du marché, vacance locative, etc. 

Un bon conseiller pourra réaliser un audit patrimonial et déterminer la stratégie la plus adéquate pour optimiser votre fiscalité en fonction de votre situation. Vous pouvez solliciter Prosper Conseil.

À présent, nous allons pouvoir aborder les dispositifs à notre disposition !

La défiscalisation immobilière dans le neuf

La loi Pinel

La loi Pinel est la défiscalisation immobilière la plus connue…. mais pas forcément la plus intéressante. Loin de là.

En 2023, la loi Pinel permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % par rapport au prix de revient du bien immobilier neuf, s’ils s’engagent à louer le logement sur 6, 9 ou 12 ans.

Exemple : achat d’un bien neuf à 150 000 € loué sur 9 ans : 150 000 € x 15 % = 22 500 € de réduction d’impôt étalée sur 9 ans.

Pour profiter de la loi Pinel, le logement doit respecter un certain nombre de conditions :

  • placé dans une zone éligible Pinel ;
  • répondre à des critères de performance énergétique (DPE) et de respect de l’environnement ;
  • soumis à des plafonds de loyer ;
  • le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources.

Il est donc important de se renseigner sur les plafonds en vigueur dans la ville où se situe le logement avant d’investir.

Note : le dispositif Pinel est très populaire. Pourtant, le rendement net est généralement faible en raison du prix élevé du neuf à l’achat et du plafonnement des loyers. Même en intégrant la défiscalisation. De plus, il faut savoir que les loyers sont (lourdement) imposés aux revenus fonciers, donc le montant de l’imposition peut dépasser le montant de la défiscalisation. Dans le cadre de notre conseil, nous simulons les investissements en tenant compte de tous les paramètres. Sachez qu’en 2024, la défiscalisation sera abaissée : 9 % / 12 % / 14 % selon la durée d’engagement de location 6/9/12 ans.

La loi Censi-Bouvard

Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %, sur le prix d’achat du logement neuf en résidence de services gérée par un exploitant (300 000 € maximum), pour une durée de 9 ans. C’est-à-dire une réduction d’impôt de 3 667 € maximum par an. 

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, il est nécessaire de respecter certaines conditions : 

  • les logements doivent être neufs ou achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement);
  • destinés à la location meublée non professionnelle (LMNP).

Le dispositif Censi-Bouvard 2023 vous permet par ailleurs de récupérer la TVA sur votre acquisition. Cela fait tout de même 20 % sur le prix du bien immobilier.

Exemple : pour un bien d’une valeur de 200 000 € : 2 444 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans. En suivant les conditions de la loi Censi-Bouvard et LMNP, vous pouvez récupérer la TVA de 20 %, soit 40 000 €.

Pour profiter pleinement de cette loi, voici deux conditions :

  • 3 services sur 4 assurés dans la résidence (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle) ;
  • loyers perçus soumis à la TVA.

Note : cette loi concerne des résidences étudiants, séniors, affaires, ou vacances. En pratique, un mandat de gestion est signé entre l’exploitant et l’investisseur. Nous sommes réservés sur cet investissement, car après la période des 9 ans, beaucoup d’investisseurs se retrouvent coincés et subissent des baisses de loyer ou une revente à prix cassé aux conditions de l’exploitant.

La défiscalisation immobilière dans l’ancien

Il y a davantage de solutions pour défiscaliser dans l’ancien.

Le déficit foncier

Pour un propriétaire, lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit, il se retrouve en déficit foncier. Cela se produit généralement quand il faut faire des travaux lourds.

Dans cette situation, l’assiette imposable des revenus fonciers est à 0 €. De plus, le déficit foncier est imputable sur le revenu global avec un plafond de 10 700 € par an.

Enfin, votre déficit foncier ne peut être imputé que sur des revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et non sur des revenus soumis au prélèvement forfaitaire unique, PFU/Flat Tax).

Le déficit foncier est doublé de 2023 à 2025

Dans le cadre du second projet de loi de finances pour 2023, le déficit foncier voit son plafond passer de 10 700 € à 21 400 € par an.

Cela permettra aux propriétaires bailleurs de faire face aux travaux de rénovation énergétique et les investisseurs pourront déduire plus de dépenses, sous trois conditions :

  • les dépenses doivent être réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
  • elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement ;
  • faire sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).

Location meublée (LMNP ou LMP)

La location meublée a le vent en poupe ces dernières années. Comme le nom l’indique, il s’agit de louer un bien immobilier meublé (selon décret), contrairement à la location nue par défaut.

Fiscalement parlant, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)  et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permettent d’amortir comptablement le prix d’un bien immobilier. Vous n’êtes plus imposé dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

De ce fait, en plus des charges habituelles à déduire (intérêts d’emprunt, travaux déductibles, etc.), vous amortissez le bien sur plusieurs années et vous pouvez ainsi vous retrouver avec des revenus locatifs imposables proches de 0 €.

Concernant le passage entre LMNP et LMP c’est assez simple. Vous passez en LMP si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € par an ET qu’elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal. Nous n’entrerons pas dans les détails de la différence entre LMNP et LMP ici, mais globalement il vaut mieux rester en statut LMNP tant que possible.

Bien entendu, il y a quelques conditions et contraintes pour profiter du statut LMNP/LMP. Notamment, il faut tenir une comptabilité rigoureuse.

Note : cette optimisation fiscale est relativement simple à mettre en œuvre et très efficace. Baisser l’assiette imposable à 0 € est souvent plus puissant qu’obtenir une réduction d’impôt. Et les appartements anciens s’achètent à un prix raisonnable et peuvent être loués à bon prix en étant meublés, donc le rendement net est souvent élevé.

La loi Monuments historiques

Pour les amoureux des vieilles pierres et avec un budget conséquent

Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques 2023 sont les immeubles classés Monuments Historiques, ou inscrits à I’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Dans les faits, le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans et 3 situations sont possibles :

  • aucune recette et le propriétaire occupe l’immeuble ;
  • l’immeuble procure des recettes (loué ou visites payantes), tandis qu’il n’est pas occupé par le propriétaire ;
  • l’immeuble procure des recettes, tandis que le propriétaire en occupe au moins une partie.

Ces contraintes peuvent paraître lourdes mais les avantages sont à la hauteur de celles-ci : 

  • le déficit (ou les charges s’il n’y a pas de recettes), est déductible du revenu global sans limitation ;
  • exonération des droits de succession et de donation, dans la mesure où les héritiers souscrivent à une convention avec les ministères concernés.

Loc’Avantages (anciennement Loi Cosse)

Depuis 2022, si vous mettez en location un logement ancien dans le cadre de la Loi Loc’Avantages, en signant une convention conclue avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 % des loyers reçus.

Le montant de cette réduction dépend :

  • du montant du loyer demandé au locataire ;
  • du recours à une intermédiation locative (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) pour louer votre logement.

Plus le montant du loyer demandé est bas, plus la réduction d’impôt est importante. Par exemple, si le loyer est fixé à -15 % par rapport au loyer du marché, la réduction d’impôt est de 15 %.

Exemple : vous percevez 6 000 € de revenus locatifs annuels avec le niveau de réduction correspondant à 15 % : 6000 € x 15 % = 900 €. Cela donne une une réduction d’impôt d’un montant de 900 €.

Le logement doit remplir plusieurs critères :

  • être loué à des locataires qui ne dépassent pas certains plafonds de ressources ;
  • respecter certaines exigences de performance énergétique fixé par arrêté ;
  • être loué nu (non meublé) ;
  • être récent ou ancien avec ou sans travaux ;
  • être la résidence principale du locataire ;
  • loué pour une durée de six ans minimum ;
  • ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille.

La loi Denormandie

La loi Denormandie complète la loi Pinel en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux pour l’acquisition de logements anciens avec travaux, situés dans des zones éligibles.

Avec la loi Denormandie, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient du bien immobilier.

Comme toujours, cette défiscalisation immobilière s’accompagne de conditions :

  • les logements doivent être situés en zone éligible ;
  • les logements doivent être rénovés, et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition ;
  • les travaux doivent être réalisés par une entreprise avec label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ;
  • les logements doivent être loués nus à des locataires qui ne dépassent pas certains plafonds de ressources.

Il est important de rappeler que pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les logements doivent être loués pendant une période minimale de 6 ans (12 ans maximum).

La loi Malraux

Avec la loi Malraux, les investisseurs restaurent complètement un immeuble. En contrepartie, ils peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses engagées pour la rénovation de l’immeuble.

Dans la limite d’un plafond de 120 000 €, sur 4 ans consécutifs, et sous certaines conditions :

  • l’immeuble doit être situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
  • les travaux de rénovation doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France ;
  • l’immeuble doit être restauré dans l’ensemble ;
  • le propriétaire doit demander l’autorisation spéciale auprès du Préfet (ASP) avant de démarrer les travaux ;
  • louer les logements nus à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum ;
  • le propriétaire doit mettre en location le bien dans les 12 mois qui suivent la date de fin des travaux de rénovation ;
  • louer à une personne qui n’est pas un membre de sa famille.

Est-ce que la défiscalisation immobilière est adaptée à votre situation ?

La défiscalisation immobilière peut être un outil puissant pour réduire ses impôts tout en investissant dans l’immobilier…mais le législateur impose des contraintes de location pouvant venir annuler tout intérêt.

Il est important de bien étudier les différents dispositifs fiscaux existants, de les comparer, de vérifier si votre projet d’investissement vous correspond et répond aux critères d’éligibilité. 

Sans perdre de vue les fondamentaux au-delà de la défiscalisation : l’emplacement, la qualité du bâti, l’imposition des loyers et de la plus-value.

Hors immobilier, il existe d’autres dispositifs de défiscalisation. Notamment le PER (plan d’épargne retraite : réduire ses impôts avec le PER), les services à la personne, etc.

Planifier et établir une stratégie patrimoniale cohérente dans votre situation ne s’improvise pas. Nous sommes là pour comparer, simuler, et retenir la meilleure solution dans votre situation : contactez-nous pour obtenir un conseil personnalisé et objectif (nous sommes rémunérés exclusivement en honoraires de conseil, nous ne percevons pas de rétro-commissions).

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1 commentaires
Alphonse
06 Mai

Je reçois de nombreuses sollicitations liées au Pinel pour “investir dans l’immobilier et réduire mes impôts en même temps”. Ils m’annoncent que le dispositif prendra fin cette année (2024) et qu’après il sera trop tard. Est-il intéressant d’en bénéficier avant sa disparition ? Et pourquoi le gouvernement décide-t-il de supprimer le dispositif ?

Louis Beaucamp
06 Mai

Ne vous pressez pas, le Pinel est rarement une solution intéressante puisqu’il présente un retour sur investissement très médiocre (en prenant en compte tous les paramètres).

Avant d’être un dispositif de défiscalisation, il s’agit bien d’un investissement immobilier à crédit avec un effet de levier important (qui décuple les performances à la hausse comme à la baisse). Et les biens proposés en Pinel par les promoteurs ne sont souvent pas de bonnes affaires, car ce type d’investissement immobilier défiscalisant (rendement bas, cashflow négatif et moins-value possible à la revente) vous fait perdre plus d’argent que la réduction d’impôt (x % du montant investi) ne vous en rapporte.

Le dispositif Pinel va disparaître en 2025, car cela fait plusieurs années que de nombreuses parties prenantes tirent la sonnette d’alarme sur les problèmes liés à ce dispositif et ses prédécesseurs (Borloo, Robien, Scellier, Duflot). Exemple avec le rapport publié par l’inspection générale des finances (IGF) : Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel.