Nos conseils d’investissement en SCPI

Vous avez entendu parler des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et vous souhaitez des conseils d’investissement ? Aussi appelées “pierre papier”, les SCPI sont très populaires car elles offrent de nombreux avantages, notamment en termes de rendement et de gestion simplifiée.

Cependant, il est important de souligner qu’il existe plus de 200 SCPI sur le marché et qu’elles ne se valent pas toutes. Voulez-vous investir sur l’immobilier de bureau ? Résidentiel ? Les commerces ? Les entrepôts ? En France ou à l’étranger ?

De plus, il existe différentes manières d’investir dans les SCPI : en direct, via une assurance vie, via une société, en pleine propriété ou en démembrement. Ces choix emportent des conséquences fiscales différentes et nos conseils d’investissement en SCPI en tiennent compte.

Chez Prosper Conseil, nous vous conseillons dans votre choix de SCPI et dans le mode d’acquisition qui correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux et à votre profil. Nous sommes une équipe de conseillers en gestion du patrimoine expérimentés et nous élaborons avec vous un audit global du patrimoine pour vous garantir une stratégie optimale pour votre situation et vos objectifs. Vous retrouverez dans cet article un aperçu de nos conseils d’investissement en SCPI.

SOMMAIRE

Investissement en SCPI : investir dans l’immobilier sans les contraintes d’un investissement locatif en direct

Faisons le point sur les grandes caractéristiques de ce placement avant d’aller plus en détails dans les conseils d’investissement en SCPI.

Qu’est-ce que sont les SCPI ?

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes qu’on peut retrouver dans un investissement immobilier locatif classique comme les travaux et les recherches de locataires. C’est un investissement (quasiment) passif, que l’on conseille aux retraités ou aux épargnants déjà bien occupés par leur carrière ou leur famille.

En effet, ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de toute la gestion locative. Vous êtes associé et recevez périodiquement les loyers auxquels ont été déduits les frais de gestion de la SCPI. 

Plus concrètement, une SCPI est un investissement collectif dans l’immobilier. Plusieurs investisseurs achètent des parts d’une SCPI qui investit dans des biens immobiliers. Ces biens peuvent être des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts…

Le premier conseil en investissement en SCPI que l’on peut donner est qu’il est opportun de diversifier son investissement sur plusieurs SCPI (3 par exemple) avec des typologies variées. Cette diversification est d’autant plus simple à mettre en place que les parts de SCPI sont accessibles avec des montants à investir faibles (comparativement à l’immobilier locatif classique).

Les caractéristiques des SCPI

Les caractéristiques des SCPI intéressent les épargnants qui souhaitent profiter de la rentabilité de l’immobilier simplement, sans gérer :

  • Accessibilité : les SCPI sont accessibles à partir de montants relativement faibles comparés à un investissement locatif classique. Pour avoir un ordre d’idée, vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de 200 € en sachant que certaines parts peuvent être plus élevées et monter à plus de 1000 €. Le financement à crédit est possible.
  • Diversification : les SCPI investissent sur des dizaines de biens immobiliers différents. De plus, vous pouvez investir sur plusieurs SCPI et des sociétés de gestion différentes pour encore plus diversifier vos investissements immobiliers et réduire les risques.
  • Revenus réguliers : les SCPI permettent aux investisseurs de recevoir des loyers réguliers, pour un rendement proche de 5 % par an.
  • Investissement passif : les épargnants sont des associés « passifs ». En effet, la gestion est assurée par des professionnels de l’immobilier. Cela permet aux investisseurs de ne pas avoir à se soucier des biens à acheter, à louer, à revendre, à entretenir… les investisseurs ne sont pas en contact avec les locataires. Ils sont seulement en contact avec la société de gestion qui leur reverse les loyers.

Le rendement des SCPI

Le rendement moyen des SCPI en 2022 était de 4,53 %. Il était de 4,45 % en 2021 et de 4,18 % en 2020. La stabilité des revenus est l’un des avantages des SCPI.

En effet, les contrats de location sont généralement de longue durée et renouvelables, cela offre une bonne visibilité. Les locataires sont souvent de grandes entreprises (Fnac, Decathlon, etc.).

De plus, les SCPI sont un bon rempart contre l’inflation : les loyers sont revalorisés (ILC : indice des loyers commerciaux) et la valeur des parts de SCPI a tendance à augmenter avec le temps.

Note : quand on parle de rendement moyen pour évaluer les SCPI, c’est en fait du taux de distribution dont on parle. Il correspond au ratio entre le montant des revenus distribués aux investisseurs sur le prix de la part. Plus le taux de distribution est élevé, plus la SCPI est potentiellement intéressante pour un investisseur. Cependant ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Le rendement ne prend par exemple pas en compte la valorisation des biens immobiliers. Et il faut garder en tête que comme tout investissement immobilier, les prix pourraient aussi baisser en cas de mauvaise conjoncture.

Les frais des SCPI

Concernant les frais, il en existe principalement deux types : 

  • les frais de souscription, souvent compris entre 7 et 12 % du prix d’achat ;
  • les frais de gestion qui sont déduits des loyers reçus. Ils sont destinés à la société de gestion et sont souvent compris entre 7 et 15 % des revenus locatifs.

Note : ces frais rémunèrent la société de gestion. Mais environ 5 % du montant investi (une bonne part des frais de souscription) rémunèrent la société intermédiaire distributrice des SCPI. De notre côté, en raison de notre statut de conseil indépendant, nous nous rémunérons exclusivement en honoraires et nous vous reversons les rétrocessions des frais. Prenez rendez-vous avec Prosper Conseil.

Les différents types de SCPI

Il y a plus de 200 SCPI sur le marché ! Toutes ne se valent pas et au-delà du rendement, il faut savoir les comparer.

Quelques exemples de SCPI

Voici quelques exemples de SCPI, simplement pour illustrer :

Nom de la SCPISociété de gestionType de biensRendement (TD) 2022Souscription minimum
ActivImmoAlderanLogistique5,50 %6100 €
Corum XLCorumDiversifié5,97 %195 €
Novapierre Allemagne 2Paref GestionCommerces4,50 %2600 €
Pierval SantéEuryale AMSanté, éducation5,35 %1020 €
Coeur d’EuropeSogenial ImmobilierDiversifié6,10 %2000 €

On rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme mentionné précédemment, le rendement n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Ces 5 SCPI présentées ne constituent pas un conseil en investissement. Nous conseillons un panier de SCPI différent selon votre situation et vos objectifs.

Les sociétés de gestion

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion. Il y en a plus de 40 en France. Ces sociétés doivent être agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), organisme qui régule les marchés financiers en France et qui a pour but de protéger les épargnants.

Le rôle de ces sociétés de gestion est de sélectionner, acquérir et gérer les biens qui composent la SCPI. En pratique, la société collecte les fonds auprès des investisseurs, gère les locataires, le paiement des loyers ainsi que l’entretien et la valorisation des biens immobiliers.

Les sociétés de gestion gèrent généralement plusieurs SCPI, chacune pouvant investir dans différents types de biens immobiliers. Par exemple, certaines sociétés de gestion gèrent des SCPI spécialisées dans les bureaux en Ile de France, d’autres s’orientent vers l’immobilier de santé ou vers des logements dans toute l’Europe.

Il peut arriver que différentes catégories de biens immobiliers soient présentes au sein de la même SCPI. C’est le cas par exemple de la SCPI Corum Origin, gérée par la société de gestion Corum. Cette SCPI est composée de bureaux, d’hôtels, de commerces, de locaux d’activité et de plateformes logistique.

La société de gestion Paref Gestion propose quant à elle plusieurs SCPI, chacune investissant dans un type d’actif immobilier spécifique : Interpierre France qui est composée de bureaux, Novapierre qui investit dans les commerces, ou encore Novapierre Résidentiel qui se focalise sur les logements.

Cette diversification permet aux sociétés de gestion et aux investisseurs de limiter les risques liés à un seul type de bien ou à une seule zone géographique.

Note : comment choisir ses SCPI ? il est important de bien choisir la société de gestion avant d’investir dans une SCPI. Pour cela, il est intéressant de prendre en compte son expérience, sa réputation ainsi que les frais qu’elle pratique. Puis il faut analyser la qualité de la SCPI : où les biens sont-ils situés ? Sont-ils bien rénovés (performance énergétique) ? Quel est le taux d’occupation ? Et le report à nouveau ? Prosper Conseil compare de nombreux critères avant de conseiller une SCPI, prenez rendez-vous.

SCPI française ou étrangère ?

Les SCPI peuvent investir dans des zones géographiques spécifiques. Certaines n’investissent qu’en France, d’autres qu’à l’étranger et certaines achètent des biens immobiliers à la fois en France et à l’étranger. 

Par exemple : 

  • Novapierre Allemagne investit en Allemagne ;
  • Elialys en Espagne ;
  • Pierval Santé ou Coeur d’Europe investissent en Europe ;
  • Iroko Zen investit à la fois en France et en Europe.

Les SCPI étrangères peuvent être intéressantes pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier à l’international. Mais également pour bénéficier d’une fiscalité plus clémente, avec exonération de prélèvements sociaux sur les revenus de sources étrangère.

Les questions à se poser avant d’investir dans des SCPI

Quel mode d’acquisition privilégier ?

Il existe différentes façons d’acheter des parts de SCPI, voici les principales : 

  • Achats de parts de SCPI en pleine propriété : investissement par défaut. Vous achetez les parts de SCPI directement auprès d’une société de gestion ou via un courtier spécialisé. Vous pouvez aussi passer par Prosper Conseil.
  • Achat en nue-propriété : vous êtes propriétaire sans percevoir les loyers sur une période définie.
  • Achat en usufruit : vous percevez les loyers sur une période définie, sans être propriétaire.
  • Investissement via un contrat d’assurance vie : vous bénéficiez alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, et les loyers sont versés au sein de votre assurance vie.
  • Investissement en société : vous achetez des parts de SCPI grâce à la trésorerie de votre société (holding patrimoniale par exemple) imposée à l’impôt sur les sociétés. Les loyers sont perçus par votre société et vous pouvez ensuite vous les redistribuer en dividendes.

Note : pour tous ces modes d’acquisition, il est possible de réaliser un achat comptant ou à crédit. S’agissant de l’investissement via un contrat d’assurance vie, il ne peut pas se faire avec un crédit classique. En revanche, il est possible de faire levier sur le capital investi en assurance vie via un crédit lombard. Ce mode d’investissement comporte plusieurs avantages (donc des avantages fiscaux). Prosper Conseil peut vous conseiller sur ce type de stratégie.

Quels sont vos objectifs et votre profil d’investisseur ? 

Vous souhaitez valoriser votre patrimoine, obtenir des revenus immédiats, ou limiter l’imposition quitte à décaler la perception des revenus des SCPI ? Quelle est votre TMI (tranche marginale d’imposition) ?

Par défaut, en achetant en nom propre et en pleine propriété, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ce qui n’est pas forcément intéressant fiscalement en fonction de votre TMI.

Nos conseils d’investissement en SCPI (la meilleure stratégie à adopter) vont dépendre de votre situation personnelle, professionnelle et de vos objectifs. Il existe différents moyens d’optimiser fiscalement l’investissement SCPI. Explications.

Les SCPI en assurance vie

Comme vu précédemment, il est possible d’investir dans des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance vie. Attention, toutes ne proposent pas forcément des SCPI parmi les unités de compte. Et les frais peuvent être rédhibitoires. Donc il faut d’abord comparer les assurances vie pour souscrire un contrat adapté : meilleures assurances vie pour investir en SCPI.

C’est une option intéressante pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse durant votre vie, si vous avez un taux marginal d’imposition élevé (30 % et plus).

Ou si vous souhaitez optimiser votre succession. En effet, dans votre contrat d’assurance vie, vous désignez les personnes de votre choix comme bénéficiaires. Et il y aura exonération de droits de succession à hauteur de 152 500 € d’abattement par bénéficiaire.

Le démembrement : SCPI en nue-propriété ou en usufruit

Par défaut, l’achat de parts de SCPI se fait en “pleine propriété”. C’est-à-dire que vous détenez à la fois : 

  • La nue-propriété : vous êtes propriétaire du bien.
  • L’usufruit : vous avez le droit de percevoir les loyers.

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Vous pouvez donc acheter des SCPI en nue-propriété ou en usufruit. Et avec une décote, puisque vous vous privez (temporairement) de droits.

Précisons qu’il s’agit de démembrement temporaire : l’usufruitier perçoit les revenus quelques années, avant l’extinction de l’usufruit (il ne perçoit alors plus les revenus). Et le nu-propriétaire finit par retrouver la pleine propriété du bien.

C’est une décision importante qui doit, encore une fois, prendre en compte vos objectifs et votre situation. Nos conseils d’investissement en SCPI tiennent compte de tous les paramètres.

L’achat de SCPI en nue-propriété prive l’investisseur des loyers pendant un certain nombre d’années le temps du démembrement (donc pas d’impôt). C’est un effort de trésorerie, mais il achète avec décote, ce qui permet de faire levier (plus de parts de SCPI achetées pour un même montant investi) et donc de démultiplier ses revenus à terme. Parfait pour un épargnant qui projette d’être retraité (ou rentier) dans 5-10-15 ans.

Tandis que l’achat de SCPI en usufruit est plus conseillé pour les personnes morales. Par exemple une société qui fera travailler sa trésorerie entre 3 ans et 15 ans. Pour une société imposée à l’IS (impôt sur les sociétés), cela permet d’optimiser fiscalement : amortissement comptable de l’usufruit et si la SCPI investit à l’étranger il n’y a pas d’IS sur les revenus étrangers (donc gain fiscal !). ? Notre guide complet sur les placements de trésorerie d’entreprise.

Passer par Prosper Conseil pour bénéficier de conseils d’investissement en SCPI

Si vous êtes intéressé pour investir dans l’immobilier sans les inconvénients de la gestion locative, les SCPI sont une option intéressante à envisager. 

Chez Prosper Conseil, nous sommes là pour vous donner des conseils d’investissement en SCPI en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur. Nous vous conseillons un panier de SCPI adapté à votre situation. Et nous vous conseillons pour optimiser la fiscalité de votre immobilier, et déterminer le mode de financement et de détention les plus appropriés pour vous. 

Afin de prendre en compte votre situation dans sa globalité, nous réalisons un audit patrimonial dès le début de notre relation. En tant que cabinet de conseil en gestion du patrimoine indépendant réglementé par la directive MIF 2 de l’AMF, nous respectons des règles strictes en termes de transparence et d’objectivité. Vous pouvez donc être assuré que nos conseils seront impartiaux et basés sur une analyse approfondie de votre situation financière et patrimoniale.

Nous nous rémunérons exclusivement en honoraires et nous vous reversons les rétrocessions de frais des sociétés qui commercialisent les SCPI. Prenez rendez-vous avec Prosper Conseil.

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