Investir en SCPI en 2026 : bonne ou mauvaise idée ?

Vous avez entendu parler de l’immobilier « pierre-papier » et vous souhaitez investir en SCPI en 2026 ? Bonne ou mauvaise idée ? En pratique, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont très populaires car elles offrent de nombreux avantages, notamment en termes de rendement et de gestion simplifiée.

📌 Cependant, il est important de souligner qu’il existe plus de 200 SCPI sur le marché et qu’elles ne se valent pas toutes. Voulez-vous investir sur l’immobilier de bureau ? Résidentiel ? Les commerces ? Les entrepôts ? En France ou à l’étranger ? SCPI avec ou sans frais d’entrée ?

De plus, il existe différentes manières d’investir dans les SCPI : en direct, via une assurance vie, via une société, en pleine propriété ou en démembrement. Ces choix emportent des conséquences fiscales différentes et nos conseils d’investissement en SCPI en tiennent compte.

Chez Prosper Conseil, nous vous conseillons dans votre choix de SCPI et dans le mode d’acquisition qui correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux et à votre profil. Nous sommes une équipe de conseillers en gestion du patrimoine expérimentés et nous élaborons avec vous un audit global du patrimoine pour vous garantir une stratégie optimale pour votre situation et vos objectifs. Vous retrouverez dans cet article un aperçu de nos conseils d’investissement en SCPI.

SOMMAIRE

• Investir en SCPI en 2026 : l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative
• Exemples de SCPI : bureaux, commerces, logistique, santé, etc.
• Conseils avant d’investir en SCPI : fiscalité, assurance vie et démembrement
• Passer par Prosper Conseil pour bénéficier de conseils d’investissement en SCPI

Investir en SCPI en 2026 : l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative

Faisons le point sur les grandes caractéristiques de ce placement avant d’aller plus en détails dans les conseils d’investissement en SCPI.

💡 Note : la crise immobilière de 2023-2024 (hausse des taux, ralentissement des transactions) a creusé des écarts notables. Certaines SCPI ont vu leurs parts chuter jusqu’à 30 % (Accimmo-Pierre et Laffitte Pierre), tandis que les plus solides ont démontré leur résilience grâce à une diversification stratégique. Aujourd’hui, les nouvelles SCPI et celles positionnées sur des secteurs porteurs ont su tirer parti de cette crise pour renforcer leurs portefeuilles immobiliers.

Que sont les SCPI ?

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes qu’on peut retrouver dans un investissement immobilier locatif classique comme les travaux et les recherches de locataires. C’est un investissement (quasiment) passif, que l’on conseille aux retraités ou aux épargnants déjà bien occupés par leur carrière ou leur famille.

En effet, ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de toute la gestion locative. Vous êtes associé et recevez périodiquement les loyers auxquels ont été déduits les frais de gestion de la SCPI.

Plus concrètement, une SCPI est un investissement collectif dans l’immobilier. Plusieurs investisseurs achètent des parts d’une SCPI qui investit dans des biens immobiliers. Ces biens peuvent être des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts…

Le premier conseil en investissement en SCPI que l’on peut donner est qu’il est opportun de diversifier son investissement sur plusieurs SCPI (3 par exemple) avec des typologies variées. Cette diversification est d’autant plus simple à mettre en place que les parts de SCPI sont accessibles avec des montants à investir faibles (comparativement à l’immobilier locatif classique).

Les caractéristiques des SCPI

Les caractéristiques des SCPI intéressent les épargnants qui souhaitent profiter de la rentabilité de l’immobilier simplement, sans gérer :

• Accessibilité : les SCPI sont accessibles à partir de montants relativement faibles comparés à un investissement locatif classique. Pour avoir un ordre d’idée, vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de 200 € en sachant que certaines parts peuvent être plus élevées et monter à plus de 1000 €. Le financement à crédit est possible.
• Diversification : les SCPI investissent sur des dizaines de biens immobiliers différents. De plus, vous pouvez investir sur plusieurs SCPI et des sociétés de gestion différentes pour encore plus diversifier vos investissements immobiliers et réduire les risques.
• Revenus réguliers : les SCPI permettent aux investisseurs de recevoir des loyers réguliers, pour un rendement proche de 5 % par an.
• Investissement passif : les épargnants sont des associés « passifs ». En effet, la gestion est assurée par des professionnels de l’immobilier. Cela permet aux investisseurs de ne pas avoir à se soucier des biens à acheter, à louer, à revendre, à entretenir… les investisseurs ne sont pas en contact avec les locataires. Ils sont seulement en contact avec la société de gestion qui leur reverse les loyers.

⚠️ Liquidité : une part de SCPI ne se revend pas comme une action cotée. En période de marché tendu, la sortie peut prendre plusieurs semaines, plusieurs mois, voire être temporairement bloquée si les demandes de retrait dépassent les nouvelles souscriptions. Il faut donc investir avec un horizon long et conserver une épargne de précaution à côté.

Investir en SCPI : quel rendement ?

Le rendement moyen des SCPI était de :

• 4,18 % en 2020 ;
• 4,45 % en 2021 ;
• 4,53 % en 2022 ;
• 4,52 % en 2023 ;
• 4,72 % en 2024 ;
• et 4,91 % en 2025.

La stabilité des revenus est l’un des avantages des SCPI.

En effet, les contrats de location sont généralement de longue durée et renouvelables, cela offre une bonne visibilité. Les locataires sont souvent de grandes entreprises (Fnac, Decathlon, etc.).

Les SCPI peuvent offrir une certaine protection contre l’inflation lorsque les loyers sont indexés, par exemple sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Mais ce rempart n’est pas une muraille. La valeur des parts peut aussi baisser lorsque les taux montent, lorsque le marché immobilier se retourne ou lorsque les immeubles détenus deviennent moins attractifs.

💡 Note : quand on parle de rendement moyen pour évaluer les SCPI, c’est en fait du taux de distribution dont on parle. Il correspond au ratio entre le montant des revenus distribués aux investisseurs sur le prix de la part. Plus le taux de distribution est élevé, plus la SCPI est potentiellement intéressante pour un investisseur. Cependant ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Le rendement ne prend par exemple pas en compte la valorisation des biens immobiliers. Et il faut garder en tête que comme tout investissement immobilier, les prix pourraient aussi baisser en cas de mauvaise conjoncture.

⚠️ Point de vigilance : le taux de distribution ne suffit pas à juger une SCPI. Il faut aussi regarder l’évolution du prix de la part, la valeur de reconstitution, le taux d’occupation, le report à nouveau, l’endettement, la liquidité et la qualité du patrimoine immobilier. Une SCPI peut distribuer un revenu correct tout en voyant son prix de part baisser.

Investir en SCPI : quels frais ?

Concernant les frais, il en existe principalement deux types :

• les frais de souscription, souvent compris entre 7 et 12 % du prix d’achat (voire 0 % pour les SCPI sans frais d’entrée) ;
• les frais de gestion qui sont déduits des loyers reçus. Ils sont destinés à la société de gestion et sont souvent compris entre 7 et 15 % des revenus locatifs.

💡 Note : ces frais rémunèrent la société de gestion. Mais environ 5 % du montant investi (une bonne part des frais de souscription) rémunèrent la société intermédiaire distributrice des SCPI. De notre côté, en raison de notre statut de conseil indépendant, nous nous rémunérons exclusivement en honoraires et nous vous reversons les rétrocessions des frais.

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Exemples de SCPI : bureaux, commerces, logistique, santé, etc.

Il existe désormais plus de 230 SCPI sur le marché français. Toutes ne se valent pas : au-delà du taux de distribution, il faut comparer la stratégie immobilière, la liquidité, l’évolution du prix de part, la qualité des immeubles, l’endettement, les frais et la société de gestion.

Quelques exemples de SCPI

Voici quelques exemples de SCPI, simplement pour illustrer :

Nom de la SCPI	Société de gestion	Type de SCPI	Rendement 2022	Rendement 2023	Rendement 2024	Rendement 2025	Prix de souscription
ActivImmo	Alderan	Logistique	5,50 %	5,52 %	5,50 %	5,49 %	610 €
Corum XL	Corum	Diversifiée	5,97 %	5,40 %	5,53 %	5,30 %	195 €
PAREF Prima (ex-Novapierre Allemagne 2)	Paref Gestion	Commerces	4,50 %	4,79 %	4,34 %	5,00 %	272 €
Pierval Santé	Euryale AM	Santé, éducation	5,35 %	5,10 %	4,05 %	4,06 %	204 €
Cœur d’Europe	Sogenial Immobilier	Diversifiée	6,10 %	5,93 %	6,02 %	6,25 %	204 €
Kyaneos Pierre	Kyaneos AM	Résidentiel	5,37 %	5,28 %	4,91 %	4,35 %	224 €
Épargne Pierre	Atland Voisin	Diversifiée	5,28 %	5,28 %	5,28 %	5,28 %	208 €
Remake Live	Remake AM	Diversifiée	7,64 %	7,79 %	7,43 %	7,05 %	204 €
Iroko Zen	Iroko	Diversifiée	7,04 %	7,12 %	7,32 %	7,14 %	204 €
Cristal Life	Inter Gestion	Diversifiée	5,51 %	6,02 %	6,51 %	6,54 %	208 €
Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°)	Epsicap REIM	Diversifiée	6,08 %	6,25 %	6,55 %	7,01 %	257 €

On rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme mentionné précédemment, le rendement n’est pas le seul facteur à prendre en compte. Ces 5 SCPI présentées ne constituent pas un conseil en investissement. Nous conseillons un panier de SCPI différent selon votre situation et vos objectifs.

Les sociétés de gestion

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion. Il y en a désormais plus de 50 en France. Ces sociétés doivent être agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui contrôle notamment l’information délivrée aux épargnants.

Le rôle de ces sociétés de gestion est de sélectionner, acquérir et gérer les biens qui composent la SCPI. En pratique, la société collecte les fonds auprès des investisseurs, gère les locataires, le paiement des loyers ainsi que l’entretien et la valorisation des biens immobiliers.

Les sociétés de gestion gèrent généralement plusieurs SCPI, chacune pouvant investir dans différents types de biens immobiliers. Par exemple, certaines sociétés de gestion gèrent des SCPI spécialisées dans les bureaux en Ile de France, d’autres s’orientent vers l’immobilier de santé ou vers des logements dans toute l’Europe.

Il peut arriver que différentes catégories de biens immobiliers soient présentes au sein de la même SCPI. C’est le cas par exemple de la SCPI Corum Origin, gérée par la société de gestion Corum. Cette SCPI est composée de bureaux, d’hôtels, de commerces, de locaux d’activité et de plateformes logistique.

La société de gestion Paref Gestion propose quant à elle plusieurs SCPI, chacune investissant dans un type d’actif immobilier spécifique : Interpierre France qui est composée de bureaux, Novapierre qui investit dans les commerces, ou encore Novapierre Résidentiel qui se focalise sur les logements.

Cette diversification permet aux sociétés de gestion et aux investisseurs de limiter les risques liés à un seul type de bien ou à une seule zone géographique.

💡 Note : comment choisir ses SCPI ? il est important de bien choisir la société de gestion avant d’investir dans une SCPI. Pour cela, il est intéressant de prendre en compte son expérience, sa réputation ainsi que les frais qu’elle pratique. Puis il faut analyser la qualité de la SCPI : où les biens sont-ils situés ? Sont-ils bien rénovés (performance énergétique) ? Quel est le taux d’occupation ? Et le report à nouveau ? Prosper Conseil compare de nombreux critères avant de conseiller une SCPI, prenez rendez-vous.

SCPI française ou étrangère ?

Les SCPI peuvent investir dans des zones géographiques spécifiques. Certaines n’investissent qu’en France, d’autres qu’à l’étranger et certaines achètent des biens immobiliers à la fois en France et à l’étranger.

Par exemple :

• Novapierre Allemagne investit en Allemagne ;
• Elialys en Espagne ;
• Pierval Santé ou Coeur d’Europe investissent en Europe ;
• Iroko Zen investit à la fois en France et en Europe.

Les SCPI investies à l’étranger peuvent être intéressantes pour diversifier votre patrimoine immobilier hors de France. Leur fiscalité peut aussi être plus favorable dans certains cas, notamment lorsque les revenus immobiliers étrangers sont imposés dans le pays de situation de l’immeuble et neutralisés en France selon la convention fiscale applicable.

Conseils avant d’investir en SCPI : fiscalité, assurance vie et démembrement

Quel mode d’acquisition privilégier ?

Il existe différentes façons d’acheter des parts de SCPI, voici les principales :

• Achats de parts de SCPI en pleine propriété : investissement par défaut. Vous achetez les parts de SCPI directement auprès d’une société de gestion ou via un courtier spécialisé. Vous pouvez aussi passer par Prosper Conseil.
• Achat en nue-propriété : vous êtes propriétaire sans percevoir les loyers sur une période définie.
• Achat en usufruit : vous percevez les loyers sur une période définie, sans être propriétaire.
• Investissement via un contrat d’assurance vie : vous bénéficiez alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, et les loyers sont versés au sein de votre assurance vie.
• Investissement en société : vous achetez des parts de SCPI grâce à la trésorerie de votre société (holding patrimoniale par exemple) imposée à l’impôt sur les sociétés. Les loyers sont perçus par votre société et vous pouvez ensuite vous les redistribuer en dividendes.

💡 Note : pour tous ces modes d’acquisition, il est possible de réaliser un achat comptant ou à crédit. S’agissant de l’investissement via un contrat d’assurance vie, il ne peut pas se faire avec un crédit classique. En revanche, il est possible de faire levier sur le capital investi en assurance vie via un crédit lombard. Ce mode d’investissement comporte plusieurs avantages (donc des avantages fiscaux). Prosper Conseil peut vous conseiller sur ce type de stratégie.

Quels sont vos objectifs et votre profil d’investisseur ?

Vous souhaitez valoriser votre patrimoine, obtenir des revenus immédiats, ou limiter l’imposition quitte à décaler la perception des revenus des SCPI ? Quelle est votre TMI (tranche marginale d’imposition) ?

Par défaut, en achetant en nom propre et en pleine propriété, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ce qui n’est pas forcément intéressant fiscalement en fonction de votre TMI.

Nos conseils d’investissement en SCPI (la meilleure stratégie à adopter) vont dépendre de votre situation personnelle, professionnelle et de vos objectifs. Il existe différents moyens d’optimiser fiscalement l’investissement SCPI. Explications.

Les SCPI en assurance vie

Comme vu précédemment, il est possible d’investir dans des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance vie. Attention, toutes ne proposent pas forcément des SCPI parmi les unités de compte. Et les frais peuvent être rédhibitoires. Donc il faut d’abord comparer les assurances vie pour souscrire un contrat adapté : meilleures assurances vie pour investir en SCPI.

C’est une option intéressante pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse durant votre vie, si vous avez un taux marginal d’imposition élevé (30 % et plus).

Ou si vous souhaitez optimiser votre transmission. Dans un contrat d’assurance vie, vous désignez les bénéficiaires de votre choix. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire peut profiter d’un abattement de 152 500 €. Après 70 ans, le régime change : les primes versées bénéficient d’un abattement global de 30 500 €, tous bénéficiaires confondus.

Le démembrement : SCPI en nue-propriété ou en usufruit

Par défaut, l’achat de parts de SCPI se fait en “pleine propriété”. C’est-à-dire que vous détenez à la fois :

• La nue-propriété : vous êtes propriétaire du bien.
• L’usufruit : vous avez le droit de percevoir les loyers.

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Vous pouvez donc acheter des SCPI en nue-propriété ou en usufruit. Et avec une décote, puisque vous vous privez (temporairement) de droits.

Précisons qu’il s’agit de démembrement temporaire : l’usufruitier perçoit les revenus quelques années, avant l’extinction de l’usufruit (il ne perçoit alors plus les revenus). Et le nu-propriétaire finit par retrouver la pleine propriété du bien.

C’est une décision importante qui doit, encore une fois, prendre en compte vos objectifs et votre situation. Nos conseils d’investissement en SCPI tiennent compte de tous les paramètres.

L’achat de SCPI en nue-propriété prive l’investisseur des loyers pendant un certain nombre d’années le temps du démembrement (donc pas d’impôt).

C’est un effort de trésorerie, mais il achète avec décote, ce qui permet de faire levier (plus de parts de SCPI achetées pour un même montant investi) et donc de démultiplier ses revenus à terme. Parfait pour un épargnant qui projette d’être retraité (ou rentier) dans 5-10-15 ans.

Tandis que l’achat de SCPI en usufruit est plus conseillé pour les personnes morales. Par exemple une société à l’impôt sur les sociétés (IS) qui fera travailler sa trésorerie entre 3 ans et 15 ans. Pour une société imposée à l’IS, cela permet d’optimiser fiscalement : amortissement comptable de l’usufruit et si la SCPI investit à l’étranger il n’y a pas d’IS sur les revenus étrangers (donc gain fiscal !).

👉 Notre guide complet sur les placements de trésorerie d’entreprise.

Passer par Prosper Conseil pour bénéficier de conseils d’investissement en SCPI

Si vous êtes intéressé pour investir dans l’immobilier sans les inconvénients de la gestion locative, les SCPI sont une option intéressante à envisager.

🧭 Chez Prosper Conseil, nous sommes là pour vous donner des conseils d’investissement en SCPI en fonction de vos objectifs et de votre profil d’investisseur.

Nous vous conseillons un panier de SCPI adapté à votre situation. Et nous vous conseillons pour optimiser la fiscalité de votre immobilier, et déterminer le mode de financement et de détention les plus appropriés pour vous.

Afin de prendre en compte votre situation dans sa globalité, nous réalisons un audit patrimonial dès le début de notre relation : objectifs, fiscalité, horizon d’investissement, besoin de revenus, tolérance au risque, liquidité et mode de détention.

Chez Prosper Conseil, notre approche repose sur une double indépendance :

• D’abord, une indépendance capitalistique : nous travaillons en architecture ouverte, sans être limités à une liste fermée de partenaires.
• Ensuite, une indépendance de rémunération : nos conseillers sont rémunérés uniquement par des honoraires transparents, à l’image des avocats, sans rétrocommissions conservées.

Cette approche évite l’illusion de la gratuité : un conseil gratuit en apparence peut être financé par des commissions intégrées aux frais des placements conseillés. Cela crée un risque de conflit d’intérêts, car le conseiller peut être incité à privilégier les solutions les plus rémunératrices pour lui plutôt que les plus pertinentes pour vous.

Nous nous rémunérons exclusivement en honoraires et nous vous reversons les rétrocessions de frais des sociétés qui commercialisent les SCPI. Prenez rendez-vous avec Prosper Conseil.

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