Démembrement de propriété : donation en nue-propriété ou usufruit ?

Donation et démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit), l’alliance des meilleurs dispositifs d’optimisation fiscale pour transmettre.

La donation en démembrement de propriété, c’est-à-dire en séparant la nue-propriété de l’usufruit, est un excellent moyen d’optimiser fiscalement la transmission de votre patrimoine.

Dans les faits, la transmission peut se faire de votre vivant (donations) et au moment de votre décès (succession). Ainsi, utiliser à bon escient le mécanisme des donations permet de transmettre gratuitement tout ou partie de votre patrimoine de votre vivant.

De plus, faire une donation permet de réduire les droits de succession pour les héritiers, notamment en utilisant les abattements disponibles renouvelables tous les 15 ans.

Quant au démembrement de propriété, il s’agit d’une stratégie puissante, car elle permet de :

  • réduire l’assiette taxable des biens au moment de la donation ;
  • et profiter de la valorisation des biens avec le temps sans être imposé.

En outre, plus le donateur usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue propriété taxable est faible. Donc cela réduit encore davantage les droits de succession.

Par conséquent, en associant les donations et le démembrement de propriété (séparer la nue-propriété de l’usufruit), vous optimisez au mieux la transmission du patrimoine en bénéficiant des avantages fiscaux liés aux abattements et à la réduction de la base imposable.

En prérequis, nous vous recommandons de lire notre article : Transmettre son patrimoine de son vivant.

SOMMAIRE

Nue-propriété et usufruit, en quoi consiste un démembrement de propriété ?

Nue-propriété et usufruit : une racine latine. Dans le domaine des droits de propriété, les termes juridiques utilisés sont :

  • L’usus : droit d’utiliser un bien.
  • Le fructus : droit de percevoir les fruits ou les revenus produits par un bien.
  • L’abusus : droit de disposer d’un bien de manière absolue.

Ces termes proviennent du droit romain. Ils font référence aux différents aspects des droits de propriété que peut détenir une personne sur un bien.

Droit de propriété : pleine propriété, nue-propriété et usufruit

Aujourd’hui, les notions de pleine propriété, de nue-propriété et d’usufruit sont plus courantes lorsqu’on parle de démembrement de propriété. Cette technique juridique permet de séparer la pleine propriété (usus, fructus et abusus) en deux parties distinctes :

  • La nue-propriété (abusus) représente la propriété du bien, mais sans le droit d’en jouir. Par exemple, en tant que nu-propriétaire, vous pouvez décider de vendre la nue-propriété d’un bien immobilier sans affecter les droits d’utilisation et de jouissance de l’usufruitier.
  • L’usufruit (usus et fructus) confère le droit d’utiliser et de jouir du bien, ainsi que le droit d’en percevoir les revenus. Par exemple, en tant qu’usufruitier, vous avez le droit d’occuper un bien immobilier comme résidence principale ou de le louer pour en percevoir les loyers. De plus, vous pouvez réaliser des aménagements ou des rénovations à l’intérieur de la maison. Dans la mesure où cela n’affecte pas la structure ou la valeur de la propriété.
Pleine propriété, nue-propriété et usufruit
La pleine propriété d’un bien immobilier se compose (1) de la nue-propriété et (2) de l’usufruit.

Bien optimisé, le démembrement de propriété est particulièrement efficace. Prenons l’exemple d’une mère, qui donne la nue-propriété d’une maison à son fils (elle conserve l’usufruit).

Dans un premier temps, plus le donateur usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété taxable est faible. En d’autres termes, si le donateur est relativement jeune au moment du démembrement, la valeur de la nue-propriété qui sera soumise à l’imposition sera moins élevée, ce qui peut constituer un avantage fiscal significatif.

Dans un second temps, le démembrement permet de profiter de l’appréciation de la valeur des biens au fil du temps sans passer par la case fiscalité.

Donations : abattements pour donation ou succession

Afin d’optimiser votre transmission de patrimoine et d’éviter les droits de donation, il est recommandé d’effectuer des donations dans les limites des plafonds prévus. Ces plafonds diffèrent en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire.

Abattements pour donation ou succession ligne directe, conjoint, frère et sœur, petit enfant, neveu et nièce, autre

Plus votre lien de parenté est proche, plus les abattements sont généreux. Ainsi, transmettre votre patrimoine avec des donations revient à optimiser les abattements applicables afin de réduire au maximum les taxes à payer.

En outre, les abattements se cumulent en fonction du nombre de personnes qui effectuent la transmission. Par exemple, si un couple donne 200 000 € à leur enfant, ils bénéficient de deux abattements de 100 000 € (renouvelables tous les 15 ans). Ils ne paient alors pas de droits de donation.

Fiscalité des droits de donation

Sur le plan fiscal, ces taxes s’appliquent à la part de votre patrimoine transmise à vos héritiers qui n’est pas exonérée. Les taux varient de 5 % à 60 % selon le barème en vigueur. Par exemple, en ligne directe, la taxation est la suivante :

Part taxable après abattementTaux d’imposition
Jusqu’à 8 072 €5 %
De 8 073 € à 12 109 €10 %
De 12 110 € à 15 932 €15 %
De 15 933 € à 552 324 €20 %
De 552 325 € à 902 838 €30 %
De 902 839 € à 1 805 677 €40 %
Plus de 1 805 677 €45 %
Tarifs des droits de donation et succession en ligne directe

Note : Pour évaluer rapidement les droits de donation en ligne directe (parents – enfants), dont le montant taxable (après application de l’abattement de 100 000 € par part) ne dépasse pas 552 324 €, vous pouvez effectuer un calcul plus rapide en appliquant la formule suivante :

Montant des droits à payer = montant de la base taxable x 20 % – 1 806 €. Le retranchement des 1 806 € correspond à la progressivité du barème pour les tranches à 5, 10 et 15 %.

Donation en nue-propriété (donation avec réserve d’usufruit)

Couplons donation et démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit), le meilleur de l’optimisation. Prenons tout d’abord la donation en nue-propriété d’un bien locatif.

Concrètement, il vous est possible en tant que parent de céder la nue-propriété du bien locatif à votre enfant tout en conservant l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à percevoir les revenus locatifs.

Dans cette situation, le parent usufruitier assume les dépenses d’entretien, les charges courantes et les impôts (taxe d’habitation, taxe foncière, impôt sur la fortune immobilière, etc.). Tandis que l’enfant nu-propriétaire est responsable uniquement des travaux lourds (sauf convention contraire avec l’usufruitier).

D’un point de vue fiscal, lors de la donation de la nue-propriété, le bénéficiaire (l’enfant) ne paie des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété qui lui est transmise.

Ensuite, au décès de l’usufruitier (le parent), l’enfant n’est pas soumis aux droits de succession, car le bien avait été exclu de l’actif du parent lors du démembrement.

Donation en nue-propriété : exemple concret

Supposons que Monsieur X possède un appartement d’une valeur de 180 000 €. À l’âge de 55 ans, il décide de faire une donation en nue-propriété à sa fille unique. Ce qui signifie qu’il conserve l’usufruit tandis que sa fille devient nue-propriétaire.

D’après le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété, entre 51 ans et 60 ans, la valeur de la nue-propriété est fixée à 50 %. Ce qui signifie que les droits de donation seront calculés sur la base de 90 000 € au lieu de 180 000 €.

Après application de l’abattement en ligne directe de 100 000 €, sa fille n’a aucun droit à payer.

Au décès du père, l’usufruit rejoindra la nue-propriété en franchise de droits de succession. Même si l’appartement vaut alors 300 000 €. En d’autres termes, sa fille deviendra pleinement propriétaire du bien sans avoir à s’acquitter de droits de succession supplémentaires.

Donation en nue-propriété

Toutefois, si Monsieur X avait donné le bien en pleine propriété, alors les droits de donation auraient été calculés sur 180 000 €. Après déduction de l’abattement de 100 000 €, il y aurait eu 80 000 € soumis au tarif des droits de donation.

Montant des droits à payer = 80 000 x 20 % – 1806 € = 14 194 €. Au final, grâce à la donation en nue-propriété, sa fille évite de payer 14 194 € de droits de succession.

Note : La donation en nue-propriété peut également se faire sur des valeurs mobilières présentes dans un contrat de capitalisation ou un compte-titres par exemple.

Donation temporaire d’usufruit : optimiser sa fiscalité

Pour coupler donation et démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit), prenons désormais la donation temporaire d’usufruit. De fait, la donation temporaire d’usufruit est une stratégie qui vous permet d’aider financièrement un proche tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur une période donnée de l’ordre de 5 à 10 ans.

Fiscalement, pour un bien locatif, trois principaux avantages se présentent pendant la durée temporaire de la donation :

  • Premièrement, vous conservez la nue-propriété. Et c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus et les intègre dans sa déclaration sur le revenu (donc pas d’impôt sur le revenu locatif pour vous).
  • Deuxièmement, le bien est exclu de votre patrimoine, ce qui permet de réduire votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si vous y êtes assujetti.
  • Troisièmement, les droits de mutation sont réduits. En effet, ils sont calculés sur un pourcentage de la pleine propriété plutôt qu’avec le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété vu précédemment.

Ainsi, les droits à payer pour un usufruit temporaire de 10 ans sont calculés sur 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Vous pouvez utiliser l’abattement prévu pour les donations entre vifs afin de réduire ces droits. Dans cette situation spécifique, l’abattement est renouvelable tous les dix ans.

Attention au redressement fiscal, car l’administration pourrait considérer que votre objectif était principalement fiscal (ce qui constitue un abus de droit). De ce fait, pour effectuer légitimement une donation temporaire d’usufruit, le bénéficiaire doit réellement avoir besoin de ces revenus supplémentaires.

Note : l’usufruit temporaire peut également porter sur des valeurs mobilières (actions, obligations, etc.) et des sommes d’argent.

Exemple de donation d’usufruit temporaire

Prenons l’exemple de parents qui possèdent un appartement qu’ils louent 500 € par mois. Après avoir soumis les revenus locatifs à l’imposition des revenus fonciers et à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), il leur reste seulement 250 € nets mensuels.

En outre, ces parents ont l’habitude de donner à leur enfant une aide financière mensuelle de 500 €. Dans cette situation, il est alors envisageable d’optimiser la donation. Plutôt que de donner directement à leur enfant les 500 € chaque mois, ils pourraient lui transférer temporairement l’usufruit de l’appartement.

L’enfant continue de recevoir les 500 € par mois, mais cette fois-ci sous forme de revenus fonciers. De son côté, il n’est pas soumis à l’IFI, car il se situe en dessous du seuil d’imposition. Et il bénéficie d’une imposition très faible, voire nulle, sur les revenus fonciers en raison de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI) réduite en tant qu’étudiant ou jeune professionnel.

Quant aux parents, ils économisent ainsi 250 € par mois car ils ne perçoivent plus de revenus fonciers.

Démembrement de propriété : les frais de notaire

Étant donné que le notaire exerce une fonction d’intérêt public, sa rémunération est strictement encadrée par un tarif réglementé et fixé par l’État. De ce fait, cela garantit aux clients une transparence et une prévisibilité des frais engagés.

Les frais de notaire (émoluments) représentent la rémunération associée aux services notariaux rendus. Ainsi, dans le cadre d’un démembrement de propriété, ils sont liés au barème progressif en vigueur et se calculent sur la valeur du bien en pleine propriété.

TranchesTaux applicable en 2023
De 0 à 6 500 €3,870 %
De 6 500 à 17 000 € 1,596 %
De 17 000 à 60 000 €1,064 %
Au-delà de 60 000 €0,799 %
Mode de calcul des émoluments des notaires

Frais de notaire pour une donation en démembrement de propriété : exemple concret

Prenons l’exemple d’une donation en nue-propriété d’un bien immobilier (valeur en pleine propriété : 200 000 €) :

  • Tout d’abord, la première tranche : 6 500 € x 3,870 % = 252 €.
  • Ensuite, la deuxième tranche : (17 000 € – 6 500 €) x 1,596 % = 110 €.
  • Puis, la troisième tranche : (60 000 € – 17 000 €) x 1,064 % = 460 €.
  • Et enfin, la quatrième tranche : (200 000 € – 60 000 €) x 0,799 % = 1 278 €.

Finalement, en additionnant tous ces frais (arrondis à l’unité), on obtient le total des frais de notaire pour cette donation en nue-propriété : 252 € + 110 € + 460 € + 1 278 € = 2 100 €.

Note : Les émoluments de notaire pour une donation en démembrement de propriété sont dérisoires comparés aux bénéfices de l’opération (les droits de succession économisés).

Optimiser la transmission de votre patrimoine avec Prosper Conseil

Finalement, donation et démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit) permettent de réduire ou supprimer les droits de succession :

  • La donation de nue-propriété est souvent la solution la plus simple et la plus efficace à mettre en place. De fait, cette technique de transmission patrimoniale permet de réduire les droits de donation ou de succession car seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte. Ainsi, au décès, l’usufruit se réunit à la nue-propriété et la valeur de l’usufruit n’est pas soumise aux droits de succession.
  • La donation temporaire d’usufruit permet d’aider financièrement un proche tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur une période donnée. En effet, si c’est un bien immobilier, l’usufruitier transfère les revenus fonciers et l’assujettissement à l’IFI au bénéficiaire de la donation. Toutefois, il est essentiel de veiller à ce que la donation soit effectuée dans un but légitime. Car le bénéficiaire doit réellement avoir besoin de ces revenus supplémentaires pour éviter tout redressement fiscal.

Ces solutions ne sont pas exhaustives et nécessitent une bonne préparation. En effet, chaque situation étant unique, certaines solutions sont plus adaptées que d’autres à votre profil.

Pour prendre les meilleures décisions et bénéficier d’un accompagnement personnalisé adapté à votre situation patrimoniale, les conseillers de Prosper Conseil sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. N’hésitez pas à prendre rendez-vous.

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