Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI : barème, calcul et déclaration. Comment fonctionne cet impôt ? Depuis la réforme de la loi de finances en 2018, l’IFI a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette réforme constitue un allégement fiscal considérable pour les détenteurs d’un patrimoine conséquent.
En effet, l’ISF prenait en compte le patrimoine immobilier et financier. Tandis que l’IFI se concentre désormais uniquement sur les biens immobiliers détenus directement ou indirectement avec un nouveau barème, un nouveau calcul et une nouvelle déclaration.
Concrètement, vous êtes assujetti à l’IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Par exemple, en mai/juin 2024 :
- vous déclarez vos revenus de 2023 pour l’Impôt sur le Revenu (IR) ;
- et l’IFI 2024 en prenant en compte vos paramètres du 1er janvier 2024 (résidence fiscale, foyer fiscal, actifs immobiliers et passifs déductibles).
Dans cet article, nous vous expliquerons qui est soumis à l’IFI, quels biens sont concernés, comment calculer l’IFI (exemple chiffré) en fonction du barème, comment effectuer la déclaration et quelles sont les options possibles pour réduire votre IFI.
Note : L’IFI n’a pas vocation à imposer un enrichissement comme le fait l’IR. Il a plutôt vocation à imposer la détention de patrimoine. Autrement dit, l’IFI est un impôt qui concerne la détention (stock) de biens immobiliers. Contrairement à l’IR qui prend en compte les flux de revenus.
SOMMAIRE
- Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?
- Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
- Le calcul de l’IFI : seuil, barème et exemple
- La déclaration 2042 IFI
- Comment réduire son IFI ?
- L’avis de Prosper Conseil sur l’IFI (barème, calcul et déclaration)
Quelles sont les personnes imposables à l’IFI ?
Tout d’abord, seules les personnes physiques sont redevables de l’IFI. Ainsi, une société (personne morale) n’est jamais soumise à cet impôt.
Ensuite, la notion de foyer fiscal n’a pas une définition unique et universelle. Par conséquent, les règles constituant le foyer fiscal pour l’IFI sont différentes de celles constituant le foyer fiscal pour l’IR (Impôt sur le Revenu). Concrètement, pour l’IFI, la composition du foyer fiscal imposable est déterminée au 1er janvier de l’année d’imposition :
- Les époux et les partenaires pacsés sont tenus de faire une déclaration commune (2042-IFI). Certaines exceptions existent pour les époux. Par exemple, lorsqu’ils sont en instance de divorce et ont des résidences séparées.
- Les concubins notoires doivent aussi faire une déclaration commune (2042-IFI).
- Le patrimoine immobilier de vos enfants mineurs doit également être déclaré lorsque vous avez l’administration légale de leurs biens.
Note : L’IFI vise à taxer le patrimoine dont vous avez la jouissance. Par conséquent, même si vous êtes en union libre (concubins notoires), vous devez faire une déclaration commune d’IFI (et séparée d’IR) soumise au même barème IFI et au même calcul IFI. Car le législateur considère que les concubins ont au moins la jouissance du patrimoine de l’autre, même s’ils ne sont pas nécessairement propriétaires des biens de l’autre.
La territorialité de l’IFI
L’assujettissement à l’IFI dépend (1) de votre résidence fiscale et (2) de la localisation de vos biens. En effet, la territorialité détermine les modalités d’imposition à l’IFI, et cela concerne deux catégories de personnes :
- Les personnes physiques résidant en France. Elles sont imposées sur la base de leur patrimoine immobilier mondial. Cela signifie que tous les biens immobiliers qu’elles possèdent, en France et à l’étranger, entrent dans le calcul de l’IFI.
- Les non-résidents français possédant un patrimoine immobilier en France. Dans ce cas, seul le patrimoine immobilier situé en France est pris en compte pour le calcul de l’impôt.
Note : Les impatriés bénéficient d’un régime spécifique (article 964-1° du Code général des impôts). En effet, les impatriés revenus en France après 5 années civiles passées à l’étranger bénéficient d’un régime spécial d’IFI pendant 5 ans. Ainsi dans cette situation, seuls les biens immobiliers en France sont imposés pendant cette période. Après 5 ans, l’IFI s’applique à leurs biens mondiaux.
Quels sont les biens imposables à l’IFI ?
Le 1er janvier de l’année d’imposition correspond au fait générateur :
- du lieu de votre résidence fiscale ;
- de la composition de votre foyer fiscal ;
- et de vos biens imposables, de leurs valeurs ainsi que des dettes associées.
Faisons un tour d’horizon des éléments que vous devez prendre en compte.
Faites l’inventaire de vos biens imposables à l’IFI
Tout d’abord, votre assiette imposable à l’IFI se compose de tous vos biens ou droits portant sur des biens immobiliers, quelle que soit la façon dont vous les détenez (en direct, à travers une structure, au sein d’un contrat d’assurance vie, etc.).
Vos biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus directement
Premièrement, cela inclut votre résidence principale, vos résidences secondaires, vos biens locatifs, vos monuments historiques, etc. Et également vos immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, etc.).
Note : en tant que propriétaire en direct de votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % par rapport à sa valeur vénale (valeur du marché). Mais si votre résidence principale est détenue par une société civile, vous ne bénéficiez pas de l’abattement de 30 %. Pour en savoir plus, consultez cet article : Transmettre sa maison de son vivant.
Vos parts de sociétés immobilières détenues indirectement
Deuxièmement, tout l’immobilier que vous possédez indirectement à travers des sociétés est également imposable à l’IFI. Par exemple, toutes vos participations dans des :
- Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ;
- Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ;
- et Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI).
Note : les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC), c’est-à-dire les foncières cotées, ne sont pas imposables à l’IFI (à condition de détenir moins de 5 % du capital et des droits de vote).
Vos droits immobiliers
Enfin, vos droits logés dans les unités de compte (UC immobilières de type SCPI ou SCI) au sein de vos assurances vie, contrats de capitalisation et Plan d’Épargne Retraite (PER) sont aussi assujettis à l’IFI.
Quels sont les biens exonérés d’IFI ?
Ensuite, certains biens bénéficient d’une exonération totale ou partielle.
Exonération totale
D’un côté, vous bénéficiez d’une exonération totale concernant tous vos biens immobiliers affectés à une activité professionnelle. En effet, l’IFI a pour objectif d’imposer la détention de biens immobiliers personnels. Les biens immobiliers destinés à un usage professionnel ne sont alors pas imposables à l’IFI.
Note : par exemple, un bâtiment industriel avec une activité opérationnelle sort du champ de l’IFI même si ce n’est pas votre activité professionnelle.
Exonération partielle
D’un autre côté, vous bénéficiez d’une exonération partielle pour les biens suivants :
- Les bois, forêts et parts de groupements forestiers. Ils sont exonérés à 75 % de leur valeur lorsqu’ils ne peuvent pas être considérés comme des biens professionnels totalement exonérés.
- Les biens ruraux donnés à bail à long terme (durée > 18 ans) et les parts de Groupements Fonciers Agricoles (GFA) non exploitants. Ils bénéficient d’une exonération à hauteur de 75 % de leur valeur lorsque celle-ci est inférieure à 101 897 €. Au-delà de ce seuil, l’exonération est de 50 %.
Soustrayez les dettes déductibles
Enfin, prenez en compte les dettes déductibles de vos biens immobiliers. Pour être déductible, la dette doit (1) être à votre charge (2) exister au 1er janvier et (3) être liée à vos biens imposables.
Voici une liste non exhaustive des dettes déductibles à prendre en compte :
- Dépense d’acquisition de vos biens ou droits immobiliers, comme le crédit à rembourser.
- Dépenses de réparation et d’entretien (sous conditions).
- Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Impositions dues à raison desdites propriétés, comme la taxe foncière.
- Dépenses d’acquisition des parts imposables (au prorata de la valeur des actifs imposés).
Note : Il y a un traitement spécifique pour les prêts in fine. En effet, ces derniers ont auparavant été utilisés pour surpondérer l’importance de la dette pendant toute la durée de l’emprunt. Par conséquent, une annualité fictive est désormais calculée par l’administration pour évincer l’avantage fiscal procuré par un prêt in fine. Par exemple, à titre indicatif, si vous avez un prêt in fine sur 10 ans, fictivement le capital restant dû diminuera de 1/10 chaque année.
Le calcul de l’IFI : seuil, barème et exemple
Pour calculer l’IFI, il faut d’abord calculer l’assiette imposable vue précédemment. Le seuil d’imposition à l’IFI est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net. Au-delà de ce seuil, l’impôt est calculé en appliquant un barème progressif.
Barème progressif et calcul de l’IFI
Une fois que vous avez déterminé que vous êtes assujetti à l’IFI, vous devez appliquer le barème progressif pour calculer le montant de l’impôt à payer. Voici le barème applicable pour l’IFI :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Note : le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le calcul commence à 800 000 euros.
IFI : barème, calcul et mécanisme de décote
Si votre patrimoine immobilier est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition, vous bénéficiez d’un mécanisme de décote. Le montant de la décote est calculé selon la formule suivante : 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).
Note : par exemple, si votre patrimoine net taxable est de 1 350 000 € au 1er janvier, la décote applicable sur le montant de l’IFI est de 625 € (17 500 – (1,25 % x 1 350 000)).
IFI : barème, calcul et plafonnement
Le système de plafonnement de l’IFI vise à garantir que les impôts ne deviennent pas confiscatoires pour certaines situations particulières. Ainsi, le cumul des impôts suivants :
- impôt sur le Revenu (IR) ;
- impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ;
- prélèvements Sociaux (PS) ;
- contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) ;
ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus.
En effet, bien que peu fréquent, certains contribuables possèdent un patrimoine immobilier considérable, alors que leurs revenus sont modestes, surtout dans des zones où le prix du mètre carré a explosé (cf. le cas du retraité de l’île de Ré).
Note : si vous possédez des biens à l’étranger tout en étant résident fiscal en France, et que ces biens sont soumis à un impôt équivalent à l’IFI dans le pays étranger, vous pouvez déduire cet impôt étranger de votre IFI français.
Exemple concret du calcul de l’IFI avec le barème
Prenons un exemple de calcul d’IFI. Vous possédez un patrimoine immobilier de 2 500 000 € et 500 000 € de passif associé (dettes déductibles, le capital restant dû sur vos crédits immobiliers), soit 2 000 000 € d’actifs nets imposables.
En outre, dans cet exemple :
- vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale (aucun abattement de 30 %) ;
- et vous ne bénéficiez pas de réduction d’impôt (dons effectués à des organismes d’intérêt général).
IFI théorique déductible
L’IFI théorique calculé est déductible de l’assiette de l’IFI (case 9 GH pour l’IFI théorique). En effet, de plein droit, l’IFI théorique lui-même est déductible des actifs nets imposables.
Détaillons l’exemple précédent pour bien comprendre :
Premièrement, vous appliquez le barème en vigueur sur les 2 000 000 € d’actifs nets imposables :
- entre 0 et 800 000 € : 0 % ;
- entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %, soit 2 500 € ;
- entre 1 300 000 € et 2 000 000 € : 0,7 %, soit 4 900 €.
Total de l’IFI théorique : 7 400 €.
Véritable assiette imposable : 2 000 000 – 7 400 = 1 992 600 €.
Deuxièmement, vous appliquez le barème en vigueur (encore) :
- entre 0 et 800 000 € : 0 % ;
- entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %, soit 2 500 € ;
- entre 1 300 000 € et 1 992 600 € : 0,7 %, soit 4 848 €.
Total de l’IFI à payer : 7 348 €. Vous avez économisé 52 €. Maigre consolation, je vous l’accorde !
La déclaration 2042 IFI
Votre déclaration IFI doit être effectuée chaque année entre avril et juin, en même temps que la déclaration de revenus. La déclaration se fait en ligne sur impots.gouv.fr avec le formulaire 2042-IFI et ses annexes détaillant la composition de votre patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition (fait générateur).
Note : Si vous ne disposez pas de revenus taxables à l’IR, vous devez remplir la déclaration 2042-IFI et la déclaration 2042-IFI-COV.
Contenu de la déclaration 2042-IFI
La déclaration 2042-IFI demande des informations détaillées sur vos biens immobiliers et sur les dettes déductibles de votre patrimoine. Vous devrez fournir des renseignements tels que :
- La description précise de chaque bien immobilier possédé, y compris la valeur vénale (actuelle) et la localisation.
- Les dettes liées à ces biens immobiliers.
- Les éventuelles réductions d’impôt auxquelles vous pouvez prétendre, comme les dons réalisés à des organismes d’intérêt général.
Vous pouvez effectuer une simulation en ligne sur le site des impôts pour estimer le montant de votre IFI.
Bien déclarer votre IFI dans les temps vous permet d’éviter de payer une majoration et des pénalités de retard. De plus, vous réduisez les risques de redressement fiscal (modification de votre déclaration fiscale par l’administration) en cas d’erreur.
Comme expliqué dans l’image ci-dessus, l’administration peut réaliser un contrôle fiscal jusqu’à 10 ans après votre déclaration en fonction de votre situation.
Note : IFI : barème, calcul, déclaration, etc. Nos conseillers Prosper Conseil sont à votre disposition pour vous accompagner dans le processus de déclaration conformément aux réglementations en vigueur. Prenez rendez-vous.
Comment réduire son IFI ?
L’IFI est un impôt relativement peu pénalisant comparé à d’autres impôts. Toutefois, il peut représenter une certaine charge si vous possédez un patrimoine immobilier conséquent. Il existe alors des mesures et des stratégies permettant de réduire votre IFI.
Utiliser le mécanisme du démembrement de propriété
Tout d’abord, le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien. De plein droit, l’usufruitier déclare la valeur de la pleine propriété. Ainsi, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.
Illustration avec un exemple
Prenons un exemple dans lequel vous possédez un bien immobilier en pleine propriété d’une valeur de 250 000 €.
Dans une optique d’optimisation fiscale pour la transmission de votre patrimoine, vous faites une donation en nue-propriété. C’est-à-dire que vous gardez l’usufruit de ce bien, et votre enfant reçoit la nue-propriété. Dans votre déclaration 2042-IFI annuelle, vous devez alors inclure la valeur en pleine propriété du bien (250 000 €). Même si vous êtes uniquement usufruitier.
Si vous souhaitez optimiser votre IFI, vous devez alors donner un usufruit temporaire de ce bien à votre enfant (ou la pleine propriété) plutôt que la nue-propriété.
Note : en transférant temporairement l’usufruit à votre enfant pendant x années, vous pouvez ainsi réduire la valeur imposable de votre patrimoine immobilier et aider financièrement vos enfants. Pour en savoir plus : Démembrement de propriété : donation en nue-propriété ou usufruit ?
Attention aux exceptions !
Toutefois, il existe aussi certaines exceptions (article 968 du CGI). Par exemple, lorsque vous recevez l’usufruit de la succession de votre conjoint (article 757 du Code Civil). Dans cette situation, l’usufruitier déclare la valeur de l’usufruit et le nu-propriétaire la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal en vigueur :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Entre 21 et 30 ans | 80 % | 20 % |
| Entre 31 et 40 ans | 70 % | 30 % |
| Entre 41 et 50 ans | 60 % | 40 % |
| Entre 51 et 60 ans | 50 % | 50 % |
| Entre 61 et 70 ans | 40 % | 60 % |
| Entre 71 et 80 ans | 30 % | 70 % |
| Entre 81 et 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Faire des dons à certains organismes
Les dons effectués à des organismes d’intérêt général peuvent être utilisés pour réduire votre IFI. En effet, vous pouvez déduire 75 % du montant des dons de votre IFI, dans la limite de 50 000 euros par an.
Les dons peuvent être faits à des établissements de recherche ou d’enseignement, des fondations reconnues d’utilité publique, des structures d’insertion par l’activité économique, des associations soutenant la création et la reprise d’entreprises, entre autres.
Cette réduction s’applique aux dons réalisés entre la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente et la date de dépôt de la déclaration d’IFI de l’année en cours.
Note : il est important de noter que les réductions d’IR et d’IFI ne peuvent pas être cumulées pour le même montant de don. Si votre don est éligible pour les deux réductions, vous pouvez choisir de le déduire de l’IR ou de l’IFI, mais pas des deux à la fois.
Arbitrer et investir dans des actifs non imposables à l’IFI
Puisque l’IFI ne concerne que les actifs immobiliers, il peut être judicieux d’investir dans des actifs non soumis à cet impôt.
Par exemple, investir en bourse sur les marchés actions et obligataires avec un PEA (Plan d’Épargne en Actions), une assurance vie ou un CTO (Compte-Titres Ordinaire) peut vous permettre de diversifier votre patrimoine tout en réduisant l’impact de l’IFI.
Note : Vous pouvez également continuer à investir dans l’immobilier avec les SCPI en nue-propriété et le crowdfunding immobilier par exemple. De plus, les groupements forestiers (GFF et GFI) sont exonérés d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur.
L’avis de Prosper Conseil sur l’IFI (barème, calcul et déclaration)
En conclusion, l’IFI vous concerne si la valeur nette de vos biens immobiliers dépasse 1,3 million d’euros. Cependant, comment être sûr que vous êtes assujetti à l’IFI ? En effet, de nombreuses subtilités sont à prendre en compte :
- Quelles sont les personnes qui composent votre foyer fiscal IFI ?
- Quels sont les biens concernés ?
- Quelles sont les dettes déductibles ?
- Comment fonctionne le calcul de l’IFI ?
- Comment bien remplir votre déclaration 2042 IFI ?
- Comment réduire votre imposition ?
IFI : barème, calcul, déclaration, etc. Prenez rendez-vous avec un conseiller Prosper Conseil pour bénéficier d’un accompagnement sur-mesure.
