Transmettre sa maison de son vivant

Transmettre sa maison de son vivant peut permettre de réduire les droits de succession pour les enfants. En tant que parent, c’est un choix intéressant si vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine de votre vivant.

Juridiquement, les donations permettent de transmettre votre patrimoine de votre vivant à vos héritiers tout en optimisant les droits de succession. En effet, lorsque vous profitez des abattements en vigueur, vous pouvez transmettre plusieurs centaines de milliers d’euros sans payer de taxes.

Ces abattements sont renouvelés tous les 15 ans et leurs montants dépendent principalement :

• du lien de parenté (ligne directe parent-enfant, conjoint ou partenaire de PACS, petit-enfant, etc.) ;
• de la nature du bien donné (mobilier comme une somme d’argent ou immobilier comme votre maison).

Par exemple, vous pouvez donner 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans sans droits de donation.

Pour en savoir plus sur les donations, consultez notre article général sur le sujet : Transmettre son patrimoine de son vivant.

Transmettre sa maison de son vivant s’inscrit dans le cadre de la transmission d’un bien immobilier. Par conséquent, deux principales optimisations s’offrent à vous : (1) la donation en démembrement de propriété et (2) la transmission de la maison par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière).

Dans cet article, nous allons voir ensemble le fonctionnement de ces deux solutions, ainsi que les frais qui y sont associés.

Précision : notre article s’applique bien entendu aussi bien à une maison qu’à un appartement. Et que ce soit une résidence principale, secondaire ou du locatif.

SOMMAIRE

• Transmettre sa maison de son vivant avec la donation en nue-propriété
• Transmettre sa maison de son vivant avec une SCI
• Transmettre sa maison de son vivant : quels frais ?
• L’avis de Prosper Conseil

Transmettre sa maison de son vivant avec la donation en nue-propriété

Transmettez votre maison de votre vivant, mais qu’en partie. Première solution très efficace et plébiscitée par de nombreux français : la donation en nue-propriété.

Le fonctionnement du démembrement de propriété

Rappelons dans un premier temps le concept de démembrement de propriété.

En outre, il est également possible d’illustrer cela avec l’image d’un pommier :

• en pleine propriété, vous possédez l’arbre et ses fruits ;
• en nue-propriété, vous possédez l’arbre mais vous ne pouvez pas manger les pommes ;
• en usufruit, vous pouvez uniquement manger les pommes mais vous ne possédez pas l’arbre.

Note : le démembrement de propriété permet par exemple de partager un bien avant de le transmettre. En général, les démembrements se font pour des biens immobiliers. Cependant, il est également possible de démembrer les parts sociales d’une société, un contrat d’assurance vie ou encore un compte-titres.

La donation de la nue-propriété pour transmettre sa maison de son vivant dans les meilleures conditions

La donation en démembrement de propriété est une solution pertinente pour transmettre sa maison de son vivant à ses enfants. En effet, en conservant l’usufruit et en donnant la nue-propriété à vos enfants :

• Vous devenez usufruitier de votre résidence principale et gardez la jouissance du bien.
• Vous donnez la nue-propriété (les murs) à vos enfants. Cela permet alors de réduire les droits de mutation puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte lors de la donation.

Exemple concret

Illustrons cela avec un exemple où vous donnez la nue-propriété de votre maison à votre 69ème anniversaire.

À l’âge de 69 ans, la valeur de la nue-propriété retenue pour la donation est de 60 %. Par conséquent, si la résidence principale vaut 500 000 €, alors la valeur réelle de la donation en nue-propriété sera de 300 000 €.

Dans l’hypothèse où vous êtes mariés (régime communautaire) et vous avez deux enfants, vous n’aurez aucun droits de donation à payer. En effet, chaque parent bénéficie d’un abattement de 100 000 € par enfant. Pour 2 parents avec 2 enfants, cela représente un abattement de 400 000 € renouvelable tous les 15 ans.

La valeur de la donation en nue-propriété de 300 000 € est inférieure à 400 000 €. De ce fait, l’État ne vous taxera pas sur votre donation. Toutefois, si vous aviez donné votre maison d’une valeur de 500 000 € en pleine propriété, vous auriez été taxés jusqu’à 20 % sur les 100 000 € supérieurs aux abattements selon le barème progressif en vigueur.

Finalement, au décès du donateur et au moment de la succession, les enfants nus-propriétaires obtiendront automatiquement 100 % du bien en pleine propriété sans taxation supplémentaire. Cette solution est d’autant plus avantageuse que les biens ont tendance à prendre de la valeur avec le temps (plus-value potentielle).

Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge

Dans l’exemple précédent, l’âge du donateur était de 69 ans. De ce fait, la valeur de la nue-propriété retenue était de 60 %. Qu’en est-il des autres situations ?

Âge du donateur (usufruitier)	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
Entre 21 et 30 ans	80 %	20 %
Entre 31 et 40 ans	70 %	30 %
Entre 41 et 50 ans	60 %	40 %
Entre 51 et 60 ans	50 %	50 %
Entre 61 et 70 ans	40 %	60 %
Entre 71 et 80 ans	30 %	70 %
Entre 81 et 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

L’assiette taxable dépend de l’âge du donateur. Plus le donateur usufruitier est jeune et plus la valeur de la nue-propriété taxable est faible. Donc il vaut mieux anticiper les donations.

Droits et devoir des nus-propriétaires et usufruitiers

En pratique, dans le cadre d’un bien immobilier, le parent usufruitier prend en charge les dépenses d’entretien, les charges courantes et les impôts locaux. Et de son côté, l’enfant nu-propriétaire prend en charge seulement les travaux lourds.

Et si vous êtes assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ? C’est l’usufruitier qui reste redevable de l’IFI et non le nu-propriétaire.

Idéalement, il vaut mieux donner la nue-propriété d’une résidence secondaire ou d’un bien immobilier locatif. Réfléchissez-y à deux fois avant de transmettre la nue-propriété de la résidence principale. Il faut savoir que vos enfants nus-propriétaires peuvent vous empêcher de vendre.

Transmettre sa maison de son vivant avec une SCI

Est-ce une bonne idée de créer une société civile immobilière (SCI) familiale pour transmettre sa maison de son vivant ?

Fonctionnement d’une société civile immobilière (SCI) familiale

La SCI familiale est une forme de société civile dont l’objet est la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet d’optimiser et personnaliser (selon les statuts) la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille. Et elle est généralement créée pour faciliter la transmission du patrimoine aux descendants.

La SCI permet d’éviter l’indivision. Donc si un associé souhaite vendre ses parts, la vente du bien immobilier ne sera pas nécessaire, contrairement aux situations d’indivision.

La SCI simplifie la transmission du patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. En effet, il est possible de démembrer les parts de la SCI. Ainsi, il est également possible de donner la nue-propriété à ses enfants pour réduire les droits de donation et de succession.

La SCI permet de garder le contrôle sur la gestion des biens en personnalisant les règles de fonctionnement dans les statuts. Par exemple, on peut « dissocier l’avoir et le pouvoir ».

Bien que la SCI familiale présente des avantages indéniables dans certaines situations (patrimoine immobilier important, famille recomposée, concubins, frères et sœurs…), elle ne convient pas à tous. Et elle engendre des coûts inhérents à la constitution et à la gestion de la société (immatriculation, comptabilité, etc.) qu’il convient de prendre en compte pour évaluer l’intérêt de l’opération.

Créer une SCI familiale uniquement pour transmettre sa maison de son vivant n’est pas une bonne idée

Une SCI familiale est réellement utilise lorsque la famille possède un patrimoine immobilier conséquent. De plus, il n’est pas conseillé d’intégrer la résidence principale de la famille dans une SCI. En mettant votre résidence principale dans la SCI familiale :

• Vous perdez l’abattement de 30 % sur la valeur immobilière de la résidence principale au titre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
• Vous perdez également l’abattement de 20 % sur la valeur immobilière en matière de droits de succession. En effet, en dehors de la SCI, la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20 % si ses enfants ou son conjoint vivaient avec lui.
• Vous perdez le droit viager du conjoint survivant (droit d’usage et d’habitation).
• Vous ne bénéficiez plus automatiquement de l’exonération sur les plus-values immobilières. En cas de revente de la maison, la SCI ne doit pas être soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) et le bien doit avoir été mis à disposition à titre gratuit pour bénéficier de l’exonération. Dans tous les autres cas, cette exonération ne s’appliquera pas.

En somme, il est donc préférable de détenir sa résidence principale en nom propre plutôt qu’en SCI pour préserver ces différents avantages fiscaux et juridiques. La SCI est plus adaptée pour l’immobilier locatif ou une résidence secondaire.

Note : Profitez d’un accompagnement personnalisé avec un conseiller Prosper Conseil pour la transmission de votre patrimoine immobilier de votre vivant. Contactez nous.

Transmettre sa maison de son vivant : quels frais ?

Si la donation de votre maison en nue-propriété semble être la solution la mieux adaptée à votre situation, alors vous aurez quelques frais à régler en plus des éventuels droits de donation. Sachez que l’intégralité des taxes et frais relatifs à la donation (droits de mutation, honoraires de notaire…) est à la charge du donataire (bénéficiaire).

Les frais de notaire : les émoluments

La donation immobilière donne lieu à des frais de notaire, basés sur la valeur du bien en pleine propriété. Ces frais sont dégressifs (taux applicable depuis le 1er janvier 2021) :

• 3,870 % de 0 à 6 500 € ;
• 1,596 % de 6 501 à 17 000 € ;
• 1,064 % de 17 001 à 60 000 € ;
• 0,799 % au-dessus de 60 000 €.

Les taxes : TPF, CSI et TVA

• 0,60 % de la valeur de la nue-propriété pour la Taxe de Publicité Foncière (TPF). De plus, il faut ajouter les prélèvements pour frais d’assiette et de recouvrement, soit 2,37 % du montant de la TPF ;
• 0,10 % de la valeur de la nue-propriété pour la Contribution Sécurité Immobilière (CSI) ;
• 20 % de Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) calculés sur les émoluments du notaire.

Note : Les frais liés à la donation en nue-propriété sont généralement dérisoires comparés aux bénéfices de l’opération (les droits de succession économisés).

L’avis de Prosper Conseil

Finalement, transmettre sa maison de son vivant en donnant la nue-propriété ou avec une SCI est généralement une bonne idée quand il s’agit d’une résidence secondaire ou du locatif, mais il faut être vigilant quand c’est une résidence principale.

Donner la nue-propriété à ses héritiers est souvent la solution la plus simple à mettre en œuvre et la plus efficace.

En tant que donateur, en fonction de votre âge, les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété évoluent. Par exemple, pour une donation à l’âge de 69 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %. Au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété et la valeur de cet usufruit n’est pas assujettie aux droits de succession.

Ces solutions ont des coûts et nécessitent une bonne préparation en amont pour être efficaces. Pour prendre les meilleures décisions et être accompagné au mieux, nos conseillers Prosper Conseil sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Prenez rendez-vous.