Que ce soit pour un investissement locatif ou pour l’achat de votre résidence principale, ce dilemme fait régulièrement l’objet de débats houleux. Alors, faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?
Sans suspense, il n’existe pas de réponse « magique » universellement applicable. Il est, en effet, primordial d’analyser d’un peu plus près votre situation personnelle.
Pour savoir quelle option est la plus adaptée à votre profil, vous devez, avant d’investir, réfléchir à vos objectifs et à votre stratégie.
Investir dans l’immobilier neuf ou ancien, l’essentiel à savoir :
- À l’achat, le prix d’un investissement dans l’ancien est moins élevé. En effet, contrairement aux logements anciens, un logement neuf inclut la TVA. Malgré tout, cet écart initial s’affaiblit rapidement avec le temps. À long terme, le neuf devient même moins coûteux que l’ancien grâce, entre autres, aux économies énergétiques réalisées.
- L’ancien permet d’avoir un plus grand choix et de mieux négocier.
- Le neuf est idéal si vous n’êtes pas un investisseur chevronné. Dans le tumulte des réglementations énergétiques, investir dans l’ancien suppose, entre autres, de solides compétences en rénovation et en travaux.
- Investir dans l’ancien avec travaux est particulièrement prenant. Même si vous souhaitez déléguer les travaux, il convient de connaître des artisans de confiance et surtout il faut du temps pour orchestrer la rénovation. Le neuf offre quant à lui, une solution beaucoup moins chronophage et un rendement net de charge mentale plus avantageux pour la majorité des investisseurs.
SOMMAIRE
- Investir dans l’immobilier neuf ou ancien : focus sur l’ancien
- Est-il intéressant d’acheter dans le neuf ?
- Est-il plus intéressant d’acheter du neuf ou de l’ancien ? Comparatif
- Investir dans l’immobilier neuf ou ancien : exemple concret
- L’essentiel pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien
Investir dans l’immobilier neuf ou ancien : focus sur l’ancien
Comment définir l’immobilier neuf ou ancien ? Le terme de “logement ancien” désigne tous les logements qui ne rentrent pas dans le champ de définition du neuf. Or, un logement est neuf par définition lorsqu’il a moins de 5 ans. Il y a donc de l’ancien relativement récent.
Faut-il acheter dans l’ancien pour louer ?
Investir dans l’ancien pour louer présente un certain nombre d’avantages.
Le principal avantage est son rendement. Dans l’immobilier ancien avec travaux, il est commun de dépasser les 6 % de rendement brut à l’année.
Une poignée d’investisseurs aguerris arrivent même à dépasser les 10 % bruts de rendement pour un investissement. Ce qui est presque impossible avec du neuf (il ne doit pas être vilipendé pour autant).
Par ailleurs, avec un bien ancien, vous pouvez investir partout en France. Vous avez donc le choix entre un petit village de Corrèze et la région parisienne.
Plus votre terrain de chasse est large et plus vous avez de chance de dénicher des opportunités en dessous du prix du marché.
Note : lors des travaux de rénovation, vous pouvez optimiser l’espace en fonction du mode d’exploitation souhaitée. C’est un véritable atout. En effet, louer un bien en colocation ou en location courte durée demande un aménagement particulier.
Acheter dans l’ancien avec travaux : les pièges à éviter
Investir dans l’ancien avec travaux n’est pas à la portée de tout le monde. Vous devez avoir conscience de la charge de travail que cela représente.
En parallèle du temps demandé, l’ancien non rénové exige aussi d’avoir un large panel de compétences : fiscalité, financement, travaux, juridique, etc. Investir dans l’immobilier ancien avec travaux ne s’improvise pas !
Ne tombez pas dans le piège des travaux
Gardez-le en tête, vous ne pouvez pas faire du neuf avec de l’ancien.
Certes, acheter un bien pour le rénover peut vous permettre de réaliser une opération très rentable, encore faut-il :
- savoir chiffrer les travaux ;
- être en capacité de vous projeter dans un logement vétuste ;
- disposer d’un réseau d’artisans de confiance ;
- avoir la capacité de suivre les travaux jusqu’à leur terme.
Et malgré toutes vos rénovations, votre bien ne sera pas équivalent à un bien neuf en matière de score énergétique.
Nouveau DPE : des réglementations de plus en plus contraignantes
Si vous décidez d’investir dans l’immobilier ancien, vous devez être particulièrement vigilant à la réglementation sur la consommation énergétique de votre logement.
La tendance actuelle de la législation est de moderniser l’habitat afin d’avoir des maisons et des appartements toujours plus économes en énergie.
Note : dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les logements les plus énergivores ne pourront bientôt plus être loués. Quant aux locataires en place, ils pourront exiger de leur propriétaire qu’il effectue des travaux d’économies d’énergie.
Le coût des travaux de mise aux normes dans l’immobilier ancien
Pour améliorer le DPE d’un bien immobilier, vous n’aurez d’autre choix que de réaliser des travaux de rénovation. Or, ces travaux de mise aux normes coûteront de plus en plus cher à l’avenir.
En effet, que ce soit le prix des matériaux ou celui de la main-d’œuvre, tous deux sont amenés à augmenter dans le futur.
Note : les travaux de rénovation impliquent également des “coûts cachés”. Par exemple, une isolation par l’intérieur de votre logement occasionne une perte d’espace de l’ordre de 5 à 8 % de la surface totale du bien. Au prix du m² actuel, ce n’est pas anodin pour le propriétaire.
Investir dans l’immobilier ancien avec travaux : un véritable métier
Finalement, investir dans l’ancien demande une véritable expertise et un emploi du temps allégé. Sans une approche professionnelle, investir dans l’ancien s’avère très périlleux.
Note : le rendement de votre investissement se calcule également net de charge mentale. En effet, il est capital d’évaluer toutes les heures passées sur votre investissement immobilier. De la recherche du bien à la gestion locative. Ces heures ne sont pas passées avec vos enfants par exemple. Elles ont donc une valeur non-négligeable. Ainsi, pour maximiser au mieux le rendement global de votre projet, il peut s’avérer judicieux de bénéficier de la gestion conseillée Prosper Conseil.
Est-il intéressant d’acheter dans le neuf ?
Le duel est équilibré, car l’investissement dans le neuf possède, lui aussi, de nombreux atouts !
Acheter dans le neuf : notre avis
Les deux avantages principaux d’un investissement dans le neuf sont la sécurité et la sérénité que celui-ci procure.
En effet, vous n’avez pas de travaux à prévoir, peu de soucis techniques et une forte visibilité à long terme sur vos DPE. En clair, c’est une façon de vous mettre à l’abri de beaucoup de contrariétés.
Ainsi, acheter un logement neuf c’est la certitude d’avoir un bien à jour d’un point de vue :
- chauffage ;
- isolation thermique et acoustique ;
- électricité ;
- charpente, étanchéité, etc.
En parallèle, vous bénéficiez, durant les 10 premières années, d’une garantie décennale de la part de votre constructeur. C’est une garantie obligatoire. Elle a pour but de vous protéger des dommages qui apparaissent après la réception de votre logement neuf.
Note : en dépit de tous ses atouts, le neuf peut parfois vous réserver quelques mauvaises surprises. En effet, le bien étant très récent, les potentiels défauts ne sont pas encore visibles. Fissures, sols instables, défauts de fabrication, avec les années les malfaçons se multiplient ! Vous devez donc prêter une attention particulière au constructeur ou au promoteur. Dans le cas où un litige interviendrait, il vous faudrait vous « battre » avec le promoteur pour y remédier.
Est-ce rentable d’acheter dans le neuf ?
Dans le cadre d’un investissement locatif, votre objectif prioritaire doit être de réaliser un projet rentable.
L’ancien, un meilleur rendement à court terme
Généralement, investir dans l’ancien offre un meilleur rendement que d’investir dans l’immobilier locatif neuf.
Note : contrairement à l’ancien, il est très rare d’obtenir un autofinancement sur un investissement locatif dans le neuf. Malgré tout, nous l’avons vu, obtenir cet autofinancement exige un investissement en temps considérable. C’est un véritable métier !
Dans les faits, il existe des disparités en fonction des villes. Plus la ville connaît une forte tension locative, plus l’écart de prix entre le neuf et l’ancien sera faible. À l’inverse, dans des villes où la tension locative est plus faible (comme Pau ou encore Mulhouse) les écarts de prix seront plus importants.
Cet écart de rendement s’explique également par le fait que les biens neufs se trouvent généralement dans des zones tendues avec un encadrement des loyers. Le surcoût du prix du neuf n’est donc souvent pas contrebalancé par un loyer plus élevé.
Note : malgré tout, investir dans un programme immobilier neuf peut s’avérer très rentable. En raison de la forte chute du nombre de permis de construire octroyés par les maires, les biens neufs se raréfient. En face, la demande ne faibilit pas, notamment pour les maisons individuelles neuves. La conséquence directe sera donc une augmentation des prix sur le long terme.
Pourquoi le neuf est plus cher que l’ancien ?
Les principales raisons sont :
- Des frais incompressibles. Dans la très grande majorité du territoire, il est très compliqué pour un promoteur de proposer des projets à moins de 3 500 € du m². Entre le coût du terrain + le coût de la construction (matériaux et main d’oeuvre).
- Des normes qui se durcissent. En vigueur depuis janvier 2022 pour les logements d’habitations, les promoteurs sont dans l’obligation de respecter la nouvelle norme énergétique et environnementale RE2020. Cette norme est plus exigeante que la précédente (RT2012).
- Une conjoncture difficile. Le prix des matériaux explose, le nombre de permis de construire accordés chute et la disparition du Pinel sont autant d’éléments qui ne facilitent pas la conjoncture. Les promoteurs sont donc dans l’obligation de se rattraper sur leur marge pour survivre.
Note : s’ajoute à cela le fait que prix du neuf englobe un “package”. Lorsque vous achetez un bien dans le neuf, vous avez généralement une place de parking. Vous payez également la TVA au taux de 20 % (5,5 % dans le cadre d’une résidence principale). Ces frais alourdissent la note et peuvent creuser l’écart avec les prix de l’immobilier ancien.
Quel est l’écart de prix entre le neuf et l’ancien ?
Contrairement à l’investissement dans l’ancien, les prix du neuf restent difficiles à appréhender pour un particulier. Toutefois, d’une manière générale, on estime la différence de prix d’achat entre 15 et 30 % entre l’ancien et le neuf.
Note : si vous optez pour une prestation clé en main dans l’ancien, le prix réel et la rentabilité du neuf et de l’ancien seront très proches. En effet, investir dans l’ancien sans ennuis revient à investir dans de l’immobilier très bien rénové. Cela se paie au prix fort !
Immobilier neuf ou ancien : achetez au bon prix !
Investir dans l’immobilier locatif, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, implique d’acheter votre bien au bon prix.
Pour vérifier le prix d’un bien immobilier, nous vous recommandons d’utiliser la nouvelle base DVF. Elle est directement mise à jour par l’État.
C’est une base de données publique qui reprend toutes les informations des transactions financières passées depuis 2014. Vous avez donc la possibilité de vérifier que vous payez le juste prix par rapport aux ventes réalisées ces dernières années.
Note : malgré tout, le site met quelques mois avant d’afficher les transactions. Vous n’avez donc pas accès aux ventes les plus récentes. En parallèle, la base DVF ne communique pas d’informations concernant l’état du bien (DPE, état général…). Il vous faut donc affiner davantage vos comparaisons.
Est-il plus intéressant d’acheter du neuf ou de l’ancien ? Comparatif
Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons préparé un tableau comparatif accompagné d’un exemple concret.
Faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien : tableau récapitulatif
| IMMOBILIER NEUF | IMMOBILIER ANCIEN | |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Supérieur de 15 à 30 % au prix d’achat de l’ancien | Plus abordable 🟢 |
| Frais de notaire immobilier neuf ou ancien | 2 à 3 % du prix d’achat 🟢 | 7 à 8 % du prix d’achat |
| TVA à payer | Oui (incluse dans le prix), varie entre 5,5 % et 20 % | Non 🟢 |
| Travaux à prévoir sur 10 ans | Non, garantie décennale du constructeur 🟢 | Oui, besoin de travaux d’entretien régulièrement |
| Niveau de connaissance requis | Faible 🟢 | Élevé |
| Emplacement du bien | Offre limitée. Bien souvent excentré du centre-ville. | Illimité. Partout en France 🟢 |
| Délai d’investissement | Les délais de livraison peuvent durer plusieurs années (VEFA). | 3 à 12 mois en fonction des travaux 🟢 |
| Esthétisme extérieur | Architecture qui peut parfois laisser à désirer | Charme de l’ancien et architecture de caractère 🟢 |
| Appréciation potentielle du bien à long terme. | Forte 🟢 | Variable |
| Statut LMNP possible | Oui 🟢 | Oui 🟢 |
| Garage ou place de parking | Quasi systématiquement 🟢 | Rare |
Investissement dans l’immobilier : attention à la défiscalisation
L’immobilier et la défiscalisation sont deux passions des Français.
Réunis, ils ne font pourtant pas toujours bon ménage. Les contraintes de location imposées par le législateur peuvent annihiler toutes vos réductions d’impôts.
Note : dans une opération de défiscalisation, l’acteur qui s’enrichit le plus est, très souvent, l’intermédiaire qui vous la vend.
Pour savoir si la défiscalisation immobilière est adaptée à votre situation, nous vous conseillons de contacter un conseiller en gestion de patrimoine Prosper Conseil.
Investir dans l’immobilier neuf ou ancien : exemple concret
Pour visualiser le faible écart qui sépare le neuf de l’ancien, prenons le cas de Laurence.
Laurence, 30 ans, est une jeune médecin généraliste à Tours. Elle hésite entre deux appartements locatifs. Alors, pour son premier achat immobilier, neuf ou ancien ?
Note : pour cet exemple, on raisonne toutes choses égales par ailleurs. Imaginez deux biens avec une superficie identique et une localisation similaire.
Dans notre exemple, l’appartement neuf est 21 % plus cher que l’appartement ancien. Mais en tenant compte de tous les paramètres, finalement l’écart n’est plus que de 4 % : 205 400 € pour le neuf, versus 196 700 € pour l’ancien.
Dans le cas où le bien deviendrait votre résidence principale
Finalement, Laurence décide d’acquérir cet appartement dans le but d’y vivre (ne pas en faire un investissement locatif mais son logement). Nous décidons donc de poursuivre nos calculs pour elle.
Il est nécessaire d’inclure les factures d’énergies. Le neuf est moins énergivore. La réduction estimée est de l’ordre de 80 € / mois soit 19 000 € sur 20 ans.
Note : ces calculs tiennent compte du prix de l’énergie actuel. Or, les prix sont amenés à augmenter.
Enfin, dans le cadre d’une résidence principale, le prix d’achat sera diminué, car la TVA est réduite à 5,5 % (contre 20 % initialement).
Ici, la balance financière penche donc du côté du neuf pour Laurence. Sans compter la tranquillité obtenue !
Note : il faut également prendre en compte la fiscalité de votre immobilier ainsi que la revente. À une époque où l’énergie est au cœur des considérations, un bien à faible consommation énergétique a donc naturellement plus de chance de s’apprécier sur le long terme. Ainsi, plus votre horizon d’investissement est éloigné, plus le fait d’investir dans un programme immobilier neuf est pertinent.
L’essentiel pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien
Il est difficile de trancher catégoriquement d’un côté comme de l’autre. Malgré tout, nous avons vu les principales pistes de réflexions qui vous permettent de départager l’immobilier neuf et l’immobilier ancien.
Le principal piège serait de vous focaliser sur l’un de ces critères spécifiquement. Vous devez garder une analyse globale et avoir une vision à long terme.
Par exemple, il serait préjudiciable de vous focaliser uniquement sur le rendement théorique de l’immobilier ancien en omettant le temps, l’expertise et le réseau que celui-ci demande.
Finalement, voici l’essentiel à retenir à la question faut-il investir dans l’immobilier neuf ou ancien :
- En prenant en compte les avantages du neuf à long terme, l’écart entre les deux est faible (voire légèrement en faveur du neuf pour une résidence principale).
- L’emplacement, l’achat au juste prix et la durée de détention du bien restent les trois critères principaux pour réaliser une opération rentable.
- Vous devez être particulièrement vigilants aux pièges de chaque investissement : un mauvais chiffrage des travaux pour l’ancien ou le choix d’un mauvais promoteur pour votre programme neuf peut être désastreux sur le long terme.
- La durée de détention du bien est un critère clé. Plus vous détenez le bien sur la durée, plus le logement neuf prend de sens.
Si vous souhaitez bénéficier de conseils sur mesure et prendre la meilleure des décisions pour votre investissement immobilier, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un conseiller Prosper Conseil. Nous pourrons aussi estimer les rendements bruts, nets, la rentabilité et conseiller pour optimiser fiscalement l’investissement locatif.
