Comment choisir ses SCPI ?

L’immobilier est un actif solide en France, avec une rentabilité historique moyenne autour de 4-5 %. La « pierre-papier » SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans gérer soi-même. Mais il existe plus de 200 SCPI ! Avec des rendements annuels compris entre 3 % pour les pires à 7 % pour les meilleures. Alors comment choisir ses SCPI ?

Il existe des SCPI résidentielles, des SCPI de commerces, des SCPI de bureaux, de santé, d’entrepôts… en France ou avec de l’immobilier dans toute l’Europe.

Rappelons que l’immobilier peut aussi subir des baisses périodiques, selon les secteurs et les zones géographiques. Cela s’applique à l’immobilier « physique », mais également à l’immobilier SCPI. Il est donc particulièrement important de bien choisir dans quelles SCPI vous décidez de placer votre épargne. Il faut privilégier les SCPI rentables et en même temps résilientes si une crise survient (investir en temps de crise).

À quels critères se fier pour faire votre choix ? Comment choisir ses SCPI ? C’est ce que nous allons présenter dans cet article. Pour plus de détails sur les caractéristiques et le fonctionnement des SCPI, leurs avantages et inconvénients, comment y investir : Nos conseils d’investissement en SCPI.

SOMMAIRE

Les SCPI, comment les choisir ? 

Une société civile de placement immobilier (SCPI) détient un portefeuille de biens immobiliers. Généralement des dizaines voire centaines d’immeubles. La gestion de ses biens est réalisée par une société de gestion.

Vous pouvez acheter une ou plusieurs parts de la SCPI et recevoir en contrepartie un loyer (mensuel ou trimestriel selon les SCPI).

SCPI Fonctionnement
Fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont un bon placement passif pour préparer sa retraite ou pour générer des compléments de revenus, contrairement à l’immobilier locatif physique, plus ardu et chronophage sur le plan de la gestion. Afin de vous orienter dans vos choix de SCPI, plusieurs indicateurs vont vous être fournis et décrits tout au long de l’article.

Note : il est possible d’acheter des parts de SCPI avec un emprunt bancaire et bénéficier de l’effet de levier. Nous recommandons de diversifier sur au moins 3 SCPI différentes, de différentes sociétés de gestion et sur différents marchés (bureaux, commerces, résidentiel, etc.)

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Comment choisir ses SCPI parmi les différents types ?

Voici les trois catégories de SCPI existantes :

  • SCPI de rendement : ce sont les SCPI les plus courantes. Elles maximisent le montant des loyers redistribués.
  • SCPI de plus-value : aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation. Ces SCPI achètent des biens avec une décote sur le prix, dans l’idée de réaliser des plus-values à long terme pour revaloriser régulièrement le prix des parts. Certaines versent quelques faibles dividendes. Dans ce type de SCPI, on peut citer Novapierre Résidentiel, Patrimmo Croissance, ou encore Sofiprime.
  • SCPI fiscale : SCPI de défiscalisation immobilière de type Pinel, Denormandie, Malraux ou de déficit foncier. Il y a un fort risque de moins-value à la revente, souvent non compensé par le montant défiscalisé.

Quelle typologie de biens choisir pour ses SCPI ?

Il existe près de 200 SCPI en France. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, environ une quarantaine en France.

Toutes les SCPI ne se valent pas. Certaines SCPI diversifient leurs typologies de biens, ainsi que l’emplacement, quand d’autres ont un parc immobilier concentré dans une seule région et/ou sur un seul secteur.

SCPI de bureaux

Le secteur du bureau a en effet beaucoup souffert depuis le Covid-19. En particulier l’immobilier de bureau, en Île-de-France, avec des locaux datant des années 70.

Les SCPI Immo Placement et Epargne Pierre sont par exemple des SCPI investies dans le secteur du bureau. Leur rendement en 2022 était respectivement de 5,54 % et 5,28 %. La société de gestion de ces deux SCPI est Atland Voisin. Leur capitalisation à fin 2023 s’élève respectivement à 259 et 2 288 millions d’euros.

SCPI d’immobilier commercial

Ces SCPI investissent dans des locaux destinés à des commerces de proximité et dans des centres commerciaux. Elles les louent ensuite à des commerçants ou à des entreprises. 

Cette typologie de SCPI offre généralement un rendement supérieur à celui de l’investissement locatif classique dans le résidentiel. En effet, l’immobilier locatif d’habitation offre un rendement de plus en plus faible notamment dans les grandes métropoles à cause de l’encadrement des loyers et de l’augmentation des prix d’achat.  

Les SCPI investies dans ce secteur sont par exemple Sofipierre ou Immorente 2, dont la société de gestion est Sofidy. Leur rendement 2022 était respectivement de 5,10 % et 4,39 %. Leur patrimoine à fin 2023 s’élève respectivement à 150,9 et 98,98 millions d’euros.

SCPI dans le secteur de la santé

Les SCPI investies dans des établissements de santé (EHPAD, crèches, etc.) font partie des SCPI avec un prix de part qui a beaucoup augmenté entre 2020 et 2023.

Mais attention, il s’agit d’un secteur qui a moins de profondeur de marché. Il y a moins d’EHPAD, crèches… que de commerces et bureaux. Il y a peu de mouvements sur ces SCPI car ce secteur est stable, mais le risque de décote existe. 

Sept SCPI comportent des biens dans le secteur de la santé. Par exemple, Pierval Santé a un rendement de 5,35 %. Sa société de gestion est Euryale AM, et sa capitalisation s’élève à 2 860 millions d’euros. Primovie affiche un rendement à 4,49 %. Primonial REIM est sa société de gestion, et sa capitalisation a une valeur de 4 960 millions d’euros.

Note : les SCPI mono-investies sur un secteur ou dans une seule zone géographique sont à éviter. En effet, le risque est moins dilué en cas de crise sur ce secteur. Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI investies en santé, préférez des SCPI à stratégie diversifiée. Pensez aussi à diversifier les SCPI de votre portefeuille sur plusieurs secteurs et plusieurs régions et pays.

SCPI investies dans le secteur de l’hôtellerie

Le tourisme ayant une croissance qui repart à la hausse depuis la fin du Covid-19, les SCPI ayant une partie de leur parc immobilier constituée d’hôtels ont connu une belle progression en 2023. Mais si l’inflation persiste, cela continuera de faire baisser la consommation des ménages et pourra provoquer une baisse de fréquentation.

SCPI spécialisées en entrepôts et locaux de logistique

L’immobilier logistique désigne des biens identifiés comme locaux logistiques tels que des entrepôts, des hangars, des terrains industriels. Ces biens servent majoritairement à du stockage pour les entreprises qui louent ces locaux. Il s’agit d’un marché dynamique en essor grâce aux sociétés d’e-commerce.

Seules trois SCPI sont pleinement investies dans le secteur logistique : 

  • Activimmo : sa société de gestion est Alderan, son rendement en 2022 est de 5,50 %, et sa capitalisation s’élève à 812 millions d’euros à fin 2023.
  • LF Opportunité Immo : sa société de gestion est La Française, son rendement en 2022 est de 5,50 %, et sa capitalisation s’élève à 303 millions d’euros à fin 2023.
  • LOG IN : sa société de gestion est Theoreim, elle a un objectif de rendement en 2022 de 5 % (lancée en 2022), et sa capitalisation s’élève à 50 millions d’euros à fin 2023.

SCPI dans le secteur résidentiel

Les SCPI investies dans des immeubles à usage d’habitation ont profité de faibles taux d’emprunt entre 2010 et 2022, favorisant l’acquisition de plusieurs biens.

Mais depuis 2023, elles subissent le même contexte que l’immobilier physique : les taux d’emprunt en hausse pour freiner l’inflation. Cette hausse entraîne une réduction de la capacité d’emprunt des acquéreurs. Les ménages allongent la durée des prêts, achètent plus petits, et mettent plus d’apport.

SCPI ISR

Plus de 20 SCPI sont garantes du label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce ne sont pas des SCPI avec une typologie particulière. En revanche, elles font attention à la performance énergétique de leur parc immobilier, au confort des locataires, au niveau d’émissions de gaz à effet de serre et à la gestion de la chaîne d’approvisionnement, cela afin de réduire leur empreinte carbone.

Parmi elles, on peut citer Novaxia Neo, PFO2, ou Primopierre ayant obtenu le label ISR.

Les critères financiers à analyser pour choisir ses SCPI

Rendement, capitalisation, frais, valeur de reconstitution, typologie de biens de la SCPI et secteurs géographiques. Comment analyser ces critères ?

Est-il pertinent de choisir ses SCPI en fonction des performances passées ?

Comme dans tout investissement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Néanmoins, l’évolution de certains indicateurs des SCPI est à regarder dans le temps pour juger de la qualité de la gestion des SCPI. Voici quelques questions à se poser : 

  • Le rendement de la SCPI est-il stable au cours du temps ? Et l’évolution du loyer versé par part ?
  • La valeur de reconstitution est-elle fluctuante ? 
  • Comment évoluent la taille et la typologie du parc immobilier de la SCPI au cours des années ? Dans quels secteurs géographiques ?

Note : comme pour l’investissement en bourse, l’achat de parts de SCPI est un placement à long terme. Car il faut pouvoir absorber les fluctuations du marché immobilier.

La santé financière de la SCPI est un point très important. Voici les critères financiers à analyser pour faire votre choix.

La capitalisation

Les SCPI plus vieilles ont une bonne capitalisation avec un gros patrimoine. Les SCPI plus jeunes ayant un patrimoine plus restreint peuvent être plus risquées, même si certaines ont fait de belles acquisitions. En effet, théoriquement, plus le patrimoine est important et plus le risque est faible car dilué dans de nombreux biens.

Le rendement

Exprimé en %, il s’agit des loyers que vous recevez par rapport au montant investi en SCPI. Donc le rendement dépend de l’évolution du loyer versé par part et de l’évolution du prix de la part. 

Le rendement se situe entre 3 et 7 % environ pour les 200 SCPI qui existent. Ce rendement indiqué est net de frais mais pas net d’impôts. Les SCPI offrent un couple rendement/risque plus équilibré que les actions, et présentent moins de volatilité. Mais les rendements sont plus bas.

Certaines SCPI récemment créées proposent des rendements à 7 % actuellement (fin 2023). Elles ont fait de belles acquisitions dans un marché chahuté, qui leur permettent d’afficher ce niveau de rendement. Par exemple, nous pouvons citer Remake Live, Iroko Zen ou encore Corum Origin avec des rendements respectifs en 2022 de 7,64 %, 7,04 % et 6,88 %.

Note : un rendement élevé n’est pas forcément un bon critère, ni le seul à analyser. Il faut également s’intéresser à la typologie des biens composant le parc immobilier de la SCPI, les perspectives, le niveau de risque pris sur les acquisitions, etc. 

La valeur de reconstitution et l’évolution du prix de la part 

Il s’agit d’une valeur obtenue par l’estimation de la valeur du parc immobilier de la SCPI via un audit annuel obligatoire.

La marge avec l’évolution du prix de la part doit être particulièrement regardée (moins de 10 % d’écart entre la valeur estimée et le prix de la part). Car elle peut permettre de prévoir des futures hausses ou baisses de prix de part. Nous détaillons ce critère plus loin.

Le report à nouveau (RAN) 

Une SCPI peut affecter une partie de ses loyers en réserve, afin d’amortir d’éventuels impayés plus tard. Attention, ce niveau de réserve ne doit pas être démesuré.

Certaines sociétés de gestion telles que Corum font le choix de ne pas faire gonfler cette réserve outre-mesure et préfèrent tout distribuer aux associés.

Le taux d’occupation des biens immobiliers que possède la SCPI 

L’objectif est d’avoir le moins de vacance locative possible. Un bon taux d’occupation se situe autour de 95 % : 95 % du parc immobilier au moins est loué.

Et il est normal de ne pas atteindre 100 % car il y a toujours un turn-over entre locataires.

Les frais  

Il existe différents frais prélevés par les SCPI :

  • Les frais de souscription : souvent compris entre 8 et 10 % du prix de la part. Ils sont aussi appelés frais d’entrée, mais sont en réalité payés à la revente (« valeur de retrait » inférieure au prix de la part). Le prix de ces frais est défini par un pourcentage du prix de la part, et est fixé contractuellement à l’achat.
  • Les frais de gestion : ils sont déduits des loyers reçus. Ils sont destinés à la société de gestion et sont souvent compris entre 10 et 20 % des revenus locatifs totaux perçus par la SCPI.
  • Les frais d’achat et de vente : ils sont d’environ 1 % du prix de l’immeuble vendu ou acheté par la SCPI.
  • Le délai de jouissance : il ne s’agit pas de frais à proprement dit, mais d’une période suite à l’acquisition de parts de SCPI pendant laquelle vous ne toucherez pas de loyers. Ce délai est de 3 à 6 mois lors de l’acquisition de parts en direct, et de 1 mois lors de l’achat en assurance vie (voir notre avis sur les SCPI en assurance vie).

Note : trois SCPI se revendiquent “sans frais d’entrée” : Novaxia Neo gérée par Paref Gestion, Iroko Zen, gérée par Iroko et Remake Live, gérée par Remake AM. Il faut faire très attention car en réalité, ce sont des SCPI n’ayant effectivement pas de frais de souscription (ou frais de retrait), mais qui se rattrapent avec de forts frais de gestion à hauteur de 20 %.

Le taux de distribution du loyer 

Ce critère concerne seulement les parts de SCPI souscrites en assurance vie. En effet, beaucoup de contrats ne reversent que 85 à 90 % des loyers (l’assureur conserve 10 à 15 %). Il faut alors choisir les meilleurs contrats, avec moins de frais de gestion, et qui reversent 100 % des loyers : Meilleure assurance vie : quel contrat choisir ?

Note : certaines SCPI ont une durée de détention minimum de leurs parts. Vous pouvez revendre vos parts avant d’atteindre cette durée, mais il y aura des pénalités appliquées.

Diversifier son portefeuille sur plusieurs SCPI

Afin de profiter de plusieurs marchés différents et de minimiser le risque en cas de crise sur un secteur en particulier, il est très important de diversifier son portefeuille de SCPI.

Pour ceci, il faut investir sur plusieurs SCPI (au moins trois). Il faut varier les sociétés de gestion, les typologies de biens entre les SCPI, les régions et pays, et idéalement, choisir des SCPI elles-mêmes diversifiées (pas une SCPI 100 % bureaux par exemple).

Note : un critère important à prendre en compte est la société de gestion. Choisissez des SCPI de sociétés de gestion reconnues, avec de l’ancienneté, une bonne réputation et une bonne stratégie. Nos conseillers Prosper Conseil sauront vous conseiller sur tous ces aspects. Prenez rendez-vous.

Valeur de reconstitution : comment choisir ses SCPI sur la base de leur valorisation ?

Comme indiqué précédemment, la valeur de reconstitution s’obtient par l’estimation de la valeur du parc immobilier de la SCPI via un audit annuel obligatoire. Lorsque le prix de souscription de la part est supérieur ou inférieur à 10 % de la valeur de reconstitution, la SCPI a l’obligation de modifier son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

La marge de sécurité s’apprécie ainsi : 

Marge de sécurité = valeur de reconstitution – prix de la part.

Deux cas de figures sont possibles

1️⃣ La marge de sécurité est positive : le prix de la part est donc inférieur à la valeur de reconstitution. En cas de hausse de la valeur du parc immobilier de la SCPI et donc de la valeur de reconstitution, si la marge atteint +10 %, cela obligera la SCPI à augmenter le prix de souscription. Bonne nouvelle pour les propriétaires associés de la SCPI.

2️⃣ La marge de sécurité est négative : le prix de la part est donc supérieur à la valeur de reconstitution. Si le patrimoine est revalorisé à la baisse, et que la marge atteint -10 %, la SCPI devra baisser le prix de souscription de la part. Mauvaise nouvelle pour les propriétaires associés de la SCPI (mais peut-être une bonne affaire pour de nouveaux investisseurs qui achètent moins cher les parts de la SCPI).

Cette marge permet donc de savoir si le prix des parts de la SCPI est surestimé ou sous-estimé par rapport à la valeur de reconstitution. Cela permet de prédire d’éventuelles baisses ou hausses du prix des parts, quand certaines SCPI ont une marge proche de +10 % ou -10 %

Les SCPI qui ont une gestion prudente, avec une marge de sécurité positive, préfèrent avoir un prix de part plus bas que la valeur de reconstitution. Le prix de la part à l’achat est donc intéressant pour l’investisseur. De plus, en cas de baisse de valeur de son parc immobilier, la SCPI ne sera donc pas obligée de baisser le prix de la part (ce qui créerait une moins-value pour les épargnants associés) car il y a une bonne marge avant d’atteindre les -10 % .

D’autres SCPI préfèrent garder très peu de marge ce qui peut être risqué en cas de baisse du marché immobilier. 

Note : il est intéressant de connaître la politique de la société de gestion sur la marge entre prix de la part et valeur de reconstitution pour choisir ses SCPI. C’est un critère que nous prenons en compte chez Prosper Conseil pour choisir les SCPI intéressantes pour nos clients.

Choisir des SCPI investies dans de l’immobilier à l’étranger

Il existe des SCPI qui investissent dans de l’immobilier à l’étranger, et certaines SCPI achètent des biens immobiliers à la fois en France et à l’étranger :  

  • Novapierre Allemagne investit en Allemagne : son rendement était de 4,8 % en 2022, sa capitalisation s’élève à 560 millions d’euros à fin 2023.
  • Elialys investit en Espagne : gérée par la société Advenis REIM, son rendement était de 5,39 % en 2022, sa capitalisation s’élève à 54 millions d’euros à fin 2023.
  • Pierval Santé ou Coeur d’Europe investissent en Europe.
  • Iroko Zen investit à la fois en France et en Europe : gérée par Iroko, son rendement en 2022 était de 7,04 % et sa capitalisation est de 212,7 millions d’euros à fin 2023.

Les SCPI ayant un parc immobilier à l’étranger sont intéressantes pour diversifier votre patrimoine immobilier à l’international, dans des secteurs où vous n’auriez pas pu investir via l’immobilier physique car trop éloignés.

Un autre avantage est la fiscalité plus clémente du fait de l’investissement à l’étranger, puisque les revenus provenant d’immobilier à l’étranger sont exonérés de prélèvements sociaux.  

Choisir ses SCPI avec Prosper Conseil

Les principaux critères pour choisir ses SCPI sont :

  • la typologie de biens de la SCPI et les secteurs géographiques où elle possède des biens ;
  • la qualité de la société de gestion ;
  • la valeur de reconstitution de la SCPI (présence d’une bonne marge de sécurité) ;
  • le rendement ;
  • la capitalisation ;
  • les frais.

Avec la diversité des critères à prendre en compte et le niveau de connaissance du secteur requis, il est nécessaire de se faire accompagner pour choisir ses SCPI. Nos conseillers Prosper Conseil sont à votre disposition pour vous aider dans la sélection de vos SCPI, adaptées à votre profil d’investisseur et à votre patrimoine. Nos conseillers connaissent bien le marché immobilier des SCPI et scrutent en permanence ses évolutions. De plus, ils pourront optimiser fiscalement votre investissement. Contactez-nous.

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