Gestion active vs gestion passive : quelle stratégie privilégier ?

Gestion active vs gestion passive : quelle est la meilleure stratégie nette de charge mentale ? Bien placer son argent requiert de nombreuses connaissances et compétences pour bâtir une stratégie patrimoniale adaptée. Aussi, il faut avoir en tête que tout le temps passé à gérer vos finances n’est pas investi dans votre carrière professionnelle, votre famille, vos loisirs ou votre activité principale. Et vous n’avez peut-être pas le temps, ni l’énergie, de vous en occuper à temps plein.

La gestion active consiste à sélectionner des titres ou des fonds pour tenter de battre un indice boursier. La gestion passive, elle, vise plutôt à répliquer la performance d’un indice avec des fonds indiciels, notamment des exchange-traded funds (ETF). Alors, gestion active ou passive ? Pour la majorité des épargnants, la gestion passive apparaît comme la solution la plus efficiente pour investir en bourse avec des frais réduits, une bonne diversification et moins de charge mentale.

Mais ce n’est pas une vérité absolue. La gestion active peut garder toute sa place dans certains marchés spécifiques comme les petites capitalisations boursières, les obligations, le private equity ou l’immobilier locatif en direct. Le vrai sujet n’est donc pas de choisir un camp, mais de savoir quelle part de gestion active et quelle part de gestion passive intégrer dans votre stratégie patrimoniale.

➡️ Vous devriez plutôt privilégier la gestion active si :

• Vous avez les connaissances, le temps et l’énergie pour analyser vous-même des titres, des fonds ou des biens immobiliers.
• Vous investissez dans des marchés où la sélection peut créer de la valeur : petites capitalisations, obligations, private equity, immobilier locatif en direct, etc.
• Vous cherchez une stratégie de conviction et vous acceptez le risque de sous-performer un indice de référence.

➡️ Vous devriez plutôt privilégier la gestion passive si :

• Vous souhaitez investir simplement avec des fonds indiciels, des ETF et des versements programmés.
• Vous voulez limiter les frais et améliorer votre performance nette sur le long terme.
• Vous ne souhaitez pas transformer l’investissement en deuxième métier et préférez concentrer votre temps sur votre carrière, votre famille ou vos projets.

💡 Note : chez Prosper Conseil, nous raisonnons toujours en performance nette : nette de frais, nette de fiscalité, mais aussi nette de charge mentale. Une stratégie brillante sur Excel, mais impossible à tenir psychologiquement pendant 20 ans, n’est pas une bonne stratégie patrimoniale.

SOMMAIRE

• Gestion active vs gestion passive : tableau récapitulatif
• Gestion active ou passive : définitions simples
• Focus sur la gestion active ou indicielle des fonds d’investissement
• Fonds actifs vs fonds passifs : qui gagne en performance ?
• Gestion passive en bourse : les fonds indiciels (ETF)
• Gestion active en bourse : stock picking et fonds actifs (OPCVM)
• La pierre-papier (SCPI) : une forme de gestion passive en immobilier
• L’immobilier locatif en direct : gestion active et chronophage
• Comment associer le meilleur de la gestion active et passive ?

Gestion active vs gestion passive : tableau récapitulatif

Gérer activement son portefeuille est un métier à part entière, tout comme gérer sa santé. Au quotidien, vous pouvez prendre soin de vos finances par vous-même. Et parfois, vous pouvez considérer qu’il est préférable de déléguer ou de vous faire accompagner par un professionnel pour prendre les meilleures décisions.

Ainsi, être plus ou moins actif dans la gestion de votre patrimoine dépend de votre situation, de vos besoins, de votre niveau de connaissance et du temps que vous souhaitez y consacrer. Ci-dessous, nous vous présentons les différents critères qui permettent de comparer la gestion active et la gestion passive.

	➡️ Gestion active	➡️ Gestion passive
Définition	Sélection de titres, de fonds ou d’actifs avec l’objectif de faire mieux qu’un indice de référence. Arbitrages selon les convictions du gérant ou de l’investisseur.	Répliquer un indice boursier avec un fonds indiciel ou un ETF. L’objectif est de suivre le marché plutôt que de le battre.
Exemples	Stock picking : choix d’actions cotées en bourse. OPCVM actifs : fonds gérés par une équipe professionnelle. Immobilier locatif : sélection d’un bien, travaux, locataires, fiscalité.	ETF MSCI World, ETF S&P 500, ETF CAC 40. Fonds indiciels actions ou obligations. SCPI pour déléguer la gestion immobilière.
Objectif	Surperformer un indice de référence.	Obtenir la performance du marché, moins les frais.
Frais	Généralement plus élevés : équipe de gestion, frais d’entrée possibles, frais annuels, parfois commission de surperformance.	Généralement plus faibles : les grands ETF actions ont des frais très compétitifs.
Temps à consacrer	Important Analyse, suivi des marchés, arbitrages, lecture des reportings, sélection des gérants.	Réduit Allocation simple, versements programmés, rééquilibrage périodique.
Risque principal	Sous-performer le marché malgré des frais plus élevés.	Suivre le marché à la baisse, sans protection automatique.
Profil d’investisseur	Investisseur averti, passionné, ou accompagné par un professionnel.	Tous profils, en particulier les épargnants qui veulent une stratégie simple et durable.

Gestion active vs gestion passive : comparaison des deux grandes stratégies d’investissement

La gestion passive consiste donc à choisir des investissements qui vous procurent une bonne performance de marché, tout en y consacrant le moins de temps possible. Vous ne cherchez pas à battre le marché. Vous cherchez à capter sa performance globale, avec des frais réduits et une discipline de long terme.

La gestion passive peut s’appliquer aux marchés boursiers avec les fonds indiciels comme les ETF. Elle peut également s’appliquer à l’immobilier, notamment avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), même si les risques et la fiscalité sont très différents.

💡 Note : la gestion passive de votre patrimoine avec des fonds actions, obligations et immobiliers permet d’améliorer votre performance nette de charge mentale. Toutefois, à certains moments clés comme un krach boursier, une hausse brutale des taux ou une opportunité patrimoniale, il peut être judicieux de redevenir actif dans la gestion de votre patrimoine.

Gestion active ou passive : définitions simples

Avant d’aller plus loin, clarifions les notions. C’est indispensable, car beaucoup d’épargnants mélangent gestion active, gestion passive, ETF, OPCVM, gestion pilotée et gestion libre.

Qu’est-ce que la gestion active ?

La gestion active consiste à prendre des décisions d’investissement pour essayer de battre un indice de référence. Le gérant choisit les titres, les secteurs, les pays, le niveau de liquidités et les arbitrages selon son analyse.

Par exemple, un fonds actions françaises peut chercher à faire mieux que le CAC 40. Un fonds actions américaines peut chercher à battre le S&P 500. Un investisseur particulier peut aussi faire de la gestion active en achetant directement des actions individuelles, ce que l’on appelle le stock picking.

Sur le papier, l’idée est séduisante : sélectionner les meilleures entreprises, éviter les moins bonnes, vendre avant les baisses, acheter avant les hausses. Dans la réalité, l’exercice est beaucoup plus difficile. Les marchés financiers ne distribuent pas des cadeaux à heure fixe.

Qu’est-ce que la gestion passive ?

La gestion passive, aussi appelée gestion indicielle, consiste à répliquer un indice boursier. L’objectif n’est pas de faire mieux que le marché, mais de faire comme le marché, en limitant les frais.

Selon l’Autorité des marchés financiers (AMF), un ETF, aussi appelé tracker, est un fonds indiciel qui cherche à suivre le plus fidèlement possible l’évolution d’un indice boursier, à la hausse comme à la baisse.

En clair, si vous achetez un ETF S&P 500, vous ne cherchez pas à deviner quelle entreprise américaine fera mieux que les autres. Vous achetez un panier représentant les grandes entreprises américaines de l’indice. C’est moins spectaculaire, mais plus efficace sur longue période.

💡 Note : la gestion passive n’est pas une garantie contre les pertes. Si l’indice baisse, l’ETF baisse aussi. La gestion passive ne supprime pas le risque de marché : elle évite surtout de payer cher pour tenter de le battre.

Focus sur la gestion active ou indicielle des fonds d’investissement

Si vous souhaitez gérer votre patrimoine de manière simple pour vous concentrer sur votre vie personnelle et professionnelle, il est pertinent de faire appel à des fonds d’investissement. Deux grandes familles s’offrent à vous et illustrent la différence entre gestion active et gestion passive : les fonds actifs et les fonds indiciels.

Fonds actifs vs fonds passifs	➡️ Fonds d’investissement actifs (OPCVM)	➡️ Fonds d’investissement indiciels (ETF)
Définition	Fonds gérés par des équipes professionnelles Ajout et retrait de titres selon les convictions des gérants.	Fonds qui répliquent automatiquement un indice boursier Même logique que l’indice répliqué : CAC 40, S&P 500, MSCI World, etc.
Objectif	Essayer de surperformer un indice boursier	Reproduire fidèlement la performance d’un indice boursier
Frais	Excessifs Équipe de gestion, distribution, recherche financière.	Compétitifs Gestion automatisée, peu d’arbitrages, forte concurrence entre émetteurs.
Lecture pour l’épargnant	Il faut comprendre la méthode du gérant, les frais, le risque et la régularité.	Il faut surtout comprendre l’indice, les frais, l’encours et la qualité de réplication.

Gestion active vs gestion passive des fonds d’investissement

Les fonds actifs sont gérés par des équipes de professionnels qui cherchent à surperformer un indice boursier grâce à leurs analyses et leurs convictions. La rémunération de ces équipes entraîne des frais plus importants, ce qui affecte mécaniquement la performance nette des épargnants.

Contre toute attente, les statistiques démontrent que dans la majorité des cas, à long terme, les fonds passifs génèrent de meilleures performances nettes que les fonds actifs. Cela s’explique principalement par les frais réduits, la diversification et l’absence de décisions humaines trop fréquentes. Un fonds passif ne prétend pas avoir raison contre le marché : il se contente de suivre l’indice.

💡 Note : toutefois, il peut être intéressant de choisir des fonds actifs dans certains marchés précis comme le capital-investissement, les obligations, les marchés moins liquides ou les petites capitalisations boursières. La gestion active n’est pas inutile : elle doit simplement mériter ses frais.

Fonds actifs vs fonds passifs : qui gagne en performance ?

La grande promesse de la gestion active est simple : faire mieux que le marché. C’est une belle promesse, mais encore faut-il la tenir. Or, battre un indice sur quelques mois est possible. Le battre sur 10 ou 15 ans, après frais, est une autre histoire.

Les rapports SPIVA de S&P Dow Jones Indices comparent régulièrement les performances des fonds actifs avec leurs indices de référence. Dans le rapport SPIVA Europe Year-End 2025, 71 % des fonds actions mondiales libellés en euros ont sous-performé le S&P World sur l’année 2025. Sur les actions paneuropéennes libellées en euros, 82 % des fonds actifs ont sous-performé le S&P Europe 350 sur la même période.

Ces chiffres varient selon les années, les zones géographiques et les classes d’actifs. Mais l’enseignement reste le même : la surperformance durable est rare, surtout après les frais. Un gérant peut être excellent, mais il doit d’abord compenser son propre coût avant de créer de la valeur pour l’épargnant.

Les frais agissent comme un vent de face. Au début, vous ne le sentez presque pas. Mais sur 10, 20 ou 30 ans, l’écart devient considérable. Une différence de frais de 1 % par an peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur un patrimoine financier important.

💡 Note : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Un fonds actif qui a très bien performé hier peut sous-performer demain. À l’inverse, un ETF ne promet pas de miracle : il promet simplement de suivre son indice, à la hausse comme à la baisse.

Exemple : l’impact des frais sur 20 ans

Prenons un exemple volontairement simple : 100 000 € investis pendant 20 ans, avec une performance brute annuelle de 6 % avant frais.

Frais annuels	Performance nette annuelle	Capital après 20 ans	Écart avec l’option la moins chargée
0,20 %	5,80 %	≈ 309 000 €	Référence
1,20 %	4,80 %	≈ 255 000 €	≈ 54 000 € de moins
2,00 %	4,00 %	≈ 219 000 €	≈ 90 000 € de moins

Simulation simplifiée : l’impact des frais annuels sur 100 000 € investis pendant 20 ans

La conclusion est sans appel : les frais ne sont pas un détail administratif. Ils font partie intégrante de la performance. Et plus votre horizon est long, plus l’effet boule de neige joue en votre faveur ou contre vous.

Gestion passive en bourse : les fonds indiciels (ETF)

Investir en bourse avec une gestion passive via des ETF, aussi appelés trackers, permet de répliquer la performance d’indices boursiers comme le CAC 40, le MSCI World, le S&P 500, le Nasdaq-100 ou encore des indices obligataires.

La composition d’un fonds passif reprend la logique de l’indice qu’il réplique. Les ETF ne disposent donc pas d’une équipe de gestion qui décide chaque semaine des actions à intégrer ou à retirer du fonds. L’indice fixe la règle du jeu.

💡 Note : il existe également des OPCVM indiciels. Mais à la différence des ETF, ils ne sont pas cotés en continu en bourse. Un ETF peut être acheté ou vendu en séance, comme une action, via un courtier ou certaines enveloppes d’investissement.

De meilleures performances nettes de frais

De nombreuses études statistiques démontrent que les ETF génèrent une meilleure performance nette que les fonds d’investissement actifs. La raison est simple : un ETF n’a pas besoin de rémunérer une grande équipe de gestion qui passe son temps à sélectionner des titres. Les frais sont donc généralement beaucoup plus faibles.

Or, sur longue période, des frais faibles constituent un avantage redoutable. Ce n’est pas spectaculaire à court terme, mais c’est extrêmement puissant avec le temps. Comme pour une fuite d’eau minuscule dans une maison, le problème devient évident seulement quand la facture arrive.

Une optimisation du temps investi dans la gestion de votre patrimoine

Les fonds indiciels vous permettent de gagner du temps dans la gestion de votre patrimoine. Vous n’avez pas besoin d’analyser une par une les actions à mettre en portefeuille, ni de suivre chaque résultat trimestriel, ni de réagir à chaque nouvelle macroéconomique.

Comparativement aux fonds actifs, les fonds passifs sont plus simples à appréhender puisqu’ils répliquent un indice spécifique. Il est donc plus facile de les comparer entre eux : indice suivi, frais, encours, réplication, distribution ou capitalisation des revenus.

À l’inverse, les gérants de fonds actifs appliquent chacun leur propre stratégie d’investissement. Vous aurez donc plus de mal à les mettre en concurrence les uns avec les autres. Et il faudra surveiller la performance des gérants dans le temps.

Une sélection fondée sur la capitalisation boursière

Les principaux indices boursiers pondèrent les entreprises selon leur capitalisation boursière. Par exemple, un ETF S&P 500 référence les grandes capitalisations américaines selon la méthodologie de l’indice. Aucun gérant ne décide subjectivement qu’une entreprise “mérite” plus ou moins de place.

Ce fonctionnement a un avantage : il est simple, transparent et peu coûteux. Mais il a aussi une limite : lorsqu’une entreprise devient très chère ou très dominante, elle peut peser lourd dans l’indice. La gestion passive n’a pas de boule de cristal pour savoir si cette entreprise est devenue trop chère.

Un possible écart de suivi (tracking difference)

Les ETF reproduisent les performances des indices boursiers. Même si ce suivi est automatisé, il peut y avoir un écart entre la performance de l’ETF et celle de l’indice : c’est la tracking difference.

Selon les ETF, cette différence est plus ou moins importante. Elle dépend notamment des frais, de la méthode de réplication, de la fiscalité interne au fonds et de la liquidité des titres. C’est donc un critère à surveiller lors de votre sélection d’ETF.

La gestion passive peut être moins efficace dans certains marchés

Pour investir dans certains marchés, il peut être judicieux de faire appel à la gestion active. En effet, les gérants professionnels peuvent détecter des opportunités dans des marchés moins scrutés par les investisseurs, comme les petites capitalisations boursières ou certaines obligations.

Enfin, l’investissement dans des entreprises non cotées en bourse, notamment le private equity, nécessite de recourir à une forme de gestion active. La gestion passive est difficile à appliquer dans ce marché, car il n’existe pas d’indice coté simple à répliquer comme pour le CAC 40 ou le S&P 500.

Gestion active en bourse : stock picking et fonds actifs (OPCVM)

La gestion active implique une sélection active des titres ou des fonds que vous intégrez à votre patrimoine. Cette méthode nécessite donc une analyse approfondie de l’actif, du secteur, de la valorisation, du risque et du contexte économique.

Nous allons voir qu’il existe différentes approches de la gestion active en bourse : le stock picking avec des actions individuelles et les fonds actifs gérés par des professionnels.

Le stock picking avec les titres vifs

Le stock picking, c’est-à-dire la sélection d’actions, consiste à investir directement dans des actions individuelles. Pour cela, vous devez consacrer du temps à la construction d’un portefeuille, au suivi des entreprises, à l’analyse financière et à l’étude du positionnement concurrentiel de chaque société.

La sélection active de titres vise à surperformer les indices boursiers comme le CAC 40, le S&P 500 ou le MSCI World. Mais le taux de réussite est faible, surtout une fois les erreurs humaines, les frais, la fiscalité et le temps passé intégrés dans le calcul.

💡 Note : nous évoquons principalement le stock picking d’actions, car les marchés obligataires sont moins accessibles aux particuliers en direct, notamment en raison des tickets d’entrée et de la complexité de l’analyse du risque de crédit.

Un choix précis des titres de votre portefeuille

Choisir vos titres vous offre une liberté totale dans la composition de votre portefeuille. Vous pouvez investir uniquement dans les entreprises que vous avez sélectionnées pour leurs qualités : rentabilité, croissance, bilan, avantage concurrentiel, niveau d’endettement, dividendes, valorisation ou encore critères extra-financiers.

Cette liberté est grisante. Mais elle peut aussi devenir piégeuse. Plus vous avez de liberté, plus vous devez avoir de méthode. Sans méthode, le portefeuille devient vite une collection de coups de cœur.

Intégrer ou éliminer rapidement des entreprises de votre portefeuille

Le stock picking vous permet d’être réactif lorsque vous détectez une opportunité d’investissement. À l’inverse, vous pouvez éliminer rapidement les entreprises qui sous-performent ou dont les perspectives se dégradent.

C’est l’un des grands arguments en faveur de la gestion active. Mais attention : être réactif ne signifie pas être agité. En bourse, bouger ne veut pas dire mieux avancer.

Une activité d’expert très chronophage

Si vous souhaitez sélectionner vous-même les titres à mettre en portefeuille, il est primordial d’avoir des connaissances financières solides. Il faut analyser les éléments comptables, la concurrence, les marges, la qualité du management, les perspectives du secteur et la valorisation.

Même avec une bonne expertise, toutes ces tâches prennent du temps. Plus vous souhaitez diversifier votre portefeuille, plus ces recherches préalables deviennent chronophages.

Des frais de transaction à surveiller

À chaque transaction, des frais peuvent être facturés par votre courtier. Si vous effectuez de nombreux arbitrages, vous multipliez ces frais, peu importe que l’ordre se solde par une plus-value ou une moins-value.

Dans tous les cas, ces frais dégradent votre performance nette. Un investisseur actif doit donc surveiller ses coûts comme un restaurateur surveille ses marges : sinon, le chiffre d’affaires ne veut plus rien dire.

Le stress du suivi des marchés financiers

Le stock picking implique de suivre de près l’actualité économique et financière. Ce flux constant de nouvelles optimistes ou alarmantes représente une véritable charge mentale.

Les périodes de baisse sur les marchés boursiers peuvent induire une forte pression psychologique et vous pousser à liquider vos positions pour “sauver les meubles”. C’est durant ces périodes que les particuliers prennent les décisions les plus coûteuses.

Des décisions irrationnelles à cause des biais cognitifs

Nous subissons tous des biais cognitifs. Ces biais nous font dévier d’un comportement rationnel, sans même que nous en ayons conscience.

Un des biais les plus connus est le FOMO (fear of missing out), c’est-à-dire la peur de rater une opportunité. Il pousse certains investisseurs à suivre la tendance sans prendre le temps d’analyser le risque. Les stock pickers étant à la recherche de nouvelles pépites, ils peuvent être particulièrement exposés à ce biais.

💡 Note : tous les inconvénients que nous venons de lister peuvent conduire les investisseurs en stock picking à obtenir des performances inférieures à celles qu’ils auraient obtenues via une gestion passive. Sans compter le coût d’opportunité lié au temps et à l’énergie investis.

Les fonds actions et obligations actifs (OPCVM)

Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) sont des fonds d’investissement pouvant être gérés activement par des équipes professionnelles. Certes, ce n’est pas vous qui allez gérer le fonds. Mais vous allez devoir sélectionner les gérants à qui faire confiance, construire une allocation cohérente entre fonds et surveiller leur performance dans le temps.

Les gérants choisissent un indice boursier de référence, par exemple le CAC 40 ou le S&P 500, qu’ils vont essayer de battre grâce à leur stratégie d’investissement. Cet indice permet aussi de comprendre la thématique du fonds et de juger la performance du gérant.

Une large diversification avec un seul fonds

Les OPCVM vous permettent d’être investi sur de nombreuses actions ou obligations avec un seul fonds. C’est un gain de temps puisque vous n’avez pas à choisir les titres manuellement. L’équipe de gestion décide des entreprises ou obligations à intégrer dans le portefeuille.

Un panel étendu de thématiques d’investissement

Les gérants de fonds offrent un large éventail de thématiques d’investissement. Ils peuvent appliquer des critères de sélection spécifiques : qualité des bilans, croissance, valorisation, dividendes, transition énergétique, petites capitalisations, obligations à haut rendement, etc.

La réactivité des gérants professionnels

Les gérants professionnels ont une approche active qui peut leur permettre d’intégrer les entreprises prometteuses, ou au contraire d’éliminer celles qui sont en déclin. Cette réactivité peut représenter un atout durant les périodes où les marchés financiers sont chahutés.

Les gérants peuvent également tirer leur épingle du jeu dans certains marchés moins connus, comme les petites capitalisations boursières, les obligations ou les stratégies de private equity.

Des frais plus élevés à justifier

Les fonds actifs ont besoin de ressources importantes pour rémunérer leurs équipes. Cela se traduit par différentes couches de frais pour les investisseurs :

• frais d’entrée éventuels ;
• frais annuels de gestion ;
• commission de surperformance éventuelle ;
• frais propres à l’enveloppe dans laquelle le fonds est logé.

Ces frais viennent dégrader la performance nette. Ils sont d’autant plus douloureux lorsque le fonds sous-performe son indice de référence.

La pierre-papier (SCPI) : une forme de gestion passive en immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées pierre-papier, sont une forme d’investissement immobilier relativement passive. En effet, vous ne gérez pas vous-même les biens : une société de gestion s’occupe des acquisitions, des locataires, des travaux, de la perception des loyers et des arbitrages.

En investissant dans des SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’un parc immobilier. En contrepartie, vous pouvez percevoir une part des loyers encaissés, sous réserve des risques propres à l’immobilier : vacance, baisse de valeur des parts, liquidité, fiscalité, travaux, etc.

Accessible à partir de quelques centaines d’euros

Le ticket d’entrée des SCPI se situe généralement entre quelques centaines d’euros et quelques milliers d’euros selon les véhicules. Vous pouvez ainsi intégrer progressivement de l’immobilier dans votre patrimoine, sans acheter un appartement entier.

À la différence de l’immobilier locatif, vous n’êtes pas obligé d’attendre de vous constituer un capital important ou d’obtenir un financement bancaire. Toutefois, il est aussi possible d’investir en SCPI à crédit, selon votre profil et les conditions proposées.

Aucune contrainte de gestion locative

En tant qu’investisseur en SCPI, vous n’avez pas à gérer les biens locatifs. C’est un gain de temps important par rapport à l’investissement locatif en direct.

La société de gestion s’occupe de la vie du parc immobilier : acquisition, relation avec les locataires, travaux, revente, encaissement des loyers, etc. En contrepartie, elle prélève des frais de gestion. La gestion est passive pour vous, mais pas gratuite.

Une très large diversification

Les SCPI exploitent généralement des parcs immobiliers diversifiés, ce qui est difficilement réplicable par un investisseur particulier. Elles peuvent investir dans plusieurs régions, plusieurs pays et plusieurs typologies d’actifs : bureaux, commerces, santé, logistique, logements, hôtellerie, etc.

En panachant plusieurs SCPI, vous pouvez obtenir une diversification immobilière plus large qu’avec un ou deux appartements locatifs. Mais cette diversification n’efface pas le risque immobilier.

Plusieurs couches de frais à considérer

Les SCPI prélèvent des frais pour la gestion de leur parc immobilier. Ces derniers peuvent prendre différentes formes : frais de souscription, frais de gestion annuels, frais de cession, frais de travaux, etc.

Pour comparer les SCPI, il est donc important de regarder le rendement net, la qualité du patrimoine, le taux d’occupation, le niveau d’endettement, la stratégie de la société de gestion et la liquidité des parts.

💡 Note : chez Prosper Conseil, nous apprécions les solutions relativement passives lorsqu’elles permettent d’obtenir une bonne diversification et une charge mentale réduite. Mais cela ne dispense jamais d’analyser les frais, la fiscalité et les risques.

L’immobilier locatif en direct : gestion active et chronophage

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien, souvent à crédit, afin de générer des loyers et une potentielle plus-value. Contrairement à une idée reçue, ce n’est pas une gestion passive pour rentier. C’est une véritable gestion active.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article : comment investir dans l’immobilier locatif.

Le recours à l’effet de levier

L’investissement locatif est l’un des rares investissements à pouvoir se faire avec les conditions avantageuses du crédit immobilier. Vous achetez votre bien non pas uniquement grâce à votre épargne, mais grâce à un emprunt bancaire qui sera remboursé, en partie ou en totalité, par les loyers encaissés.

Vous pouvez ainsi construire votre patrimoine immobilier sans mobiliser immédiatement tout votre capital. C’est l’effet de levier. Bien utilisé, il est puissant. Mal utilisé, il peut devenir dangereux.

Le choix du type de bien et de son emplacement

L’investissement locatif vous permet de choisir avec précision les caractéristiques de votre bien : localisation, typologie, travaux, rendement locatif, régime fiscal, potentiel de revente, qualité de la copropriété, etc.

Cette liberté est un atout, mais elle demande du travail. L’immobilier locatif récompense rarement l’amateurisme.

Le fardeau de la gestion immobilière

L’immobilier locatif implique de nombreuses tâches chronophages. En amont, vous devez rechercher le bien idéal, négocier, choisir le montage fiscal, obtenir un financement, suivre les travaux et mettre le bien en location.

Une fois le bien acquis, vous découvrirez les joies et les contraintes de la gestion locative : entretien, dégradations, impayés, vacance, appels de charges, fiscalité, assemblées générales, travaux imprévus, etc.

Si vous possédez plusieurs biens locatifs, leur gestion peut s’apparenter à une véritable activité principale. Il faut donc calculer la rentabilité, mais aussi la performance nette de charge mentale.

Un manque de diversification

En investissant en immobilier locatif, vous prenez le risque de concentrer votre patrimoine sur un petit nombre de biens. Un problème local, un mauvais locataire ou une copropriété dégradée peuvent fortement affecter votre rentabilité.

C’est l’une des différences majeures avec les SCPI ou les ETF. Un appartement est concret, rassurant, tangible. Mais il est rarement diversifié.

Comment associer le meilleur de la gestion active et passive ?

La meilleure stratégie n’est pas forcément 100 % active ou 100 % passive. Vous pouvez combiner gestion active et gestion passive afin de tirer parti des avantages de chaque approche.

Une logique simple consiste à construire un cœur de portefeuille en gestion passive, puis à ajouter quelques poches actives bien choisies. C’est l’approche dite “core-satellite”.

1. Le cœur du portefeuille en trackers (ETF). Les fonds indiciels peuvent être privilégiés pour investir en actions et en obligations, car ils ont des frais compétitifs et surperforment une grande partie des fonds actifs sur longue période.
   • Idéalement, vous pouvez être passif l’essentiel du temps en laissant courir votre allocation de long terme, tout en restant disponible pour rééquilibrer votre patrimoine lors des grandes phases de marché.
2. Des poches actives ciblées. La gestion active peut avoir du sens pour certaines zones : petites capitalisations, obligations, private equity, immobilier locatif, SCPI spécifiques, stratégies patrimoniales ou fiscales.
   • Mais ces poches doivent être choisies avec méthode. Le but n’est pas d’empiler les lignes, mais de construire une stratégie cohérente.
3. Une approche patrimoniale globale. Le choix entre gestion active et passive ne doit pas être isolé de votre fiscalité, de votre horizon, de votre régime matrimonial, de votre capacité d’épargne et de vos objectifs de transmission.
   • Un ETF très pertinent dans une mauvaise enveloppe peut être moins efficace qu’une allocation légèrement moins performante dans un cadre fiscal mieux adapté.

🧭 Si vous ne souhaitez pas faire de l’investissement un deuxième métier, alors vous pouvez contacter un conseiller en gestion de patrimoine Prosper Conseil pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure sur le plan financier, mais aussi sur les aspects civils et fiscaux.

💡 Note : une allocation simple que vous tenez 20 ans vaut mieux qu’une allocation sophistiquée que vous abandonnez au premier krach. En investissement, la discipline est parfois plus importante que l’intelligence.

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FAQ

Questions fréquentes sur la gestion active vs gestion passive

La gestion passive est-elle adaptée en période de krach boursier ?

La gestion passive peut être adaptée en période de krach, à condition d’avoir une stratégie prévue avant la tempête.

Un ETF actions suit son indice : s’il baisse de 30 %, votre fonds baisse aussi. La gestion passive ne protège pas mécaniquement contre les pertes.

En revanche, elle évite les mauvaises décisions prises dans la panique : vendre trop bas, revenir trop tard, changer de cap au pire moment.

Le vrai sujet n’est donc pas “ETF ou pas ETF”, mais votre allocation globale : part d’actions, obligations, fonds euros, trésorerie et horizon de placement. Sans plan, même la meilleure stratégie devient fragile.

Comment savoir si un fonds actif mérite vraiment ses frais ?

Un fonds actif doit être jugé comme un artisan : il doit prouver la valeur de son travail. Regardez sa performance nette de frais face à un indice pertinent, sur plusieurs cycles de marché, pas seulement sur trois bonnes années.

Vérifiez aussi la régularité de la méthode, l’ancienneté de l’équipe, le niveau de risque pris et les frais récurrents. Un fonds qui surperforme grâce à une seule poche très risquée n’a pas la même valeur qu’un fonds capable de créer de l’alpha avec discipline.

Faut-il choisir 100 % gestion passive ou mélanger gestion active et passive ?

Dans la majorité des cas, une base en gestion passive est plus pertinente pour les grandes zones actions bien suivies : monde développé, États-Unis, Europe, etc. Elle apporte simplicité, diversification et frais réduits.

Mais il peut être intelligent d’ajouter une part de gestion active sur des segments moins efficients : obligations, petites capitalisations, immobilier en direct, private equity ou stratégies patrimoniales spécifiques.

L’idée n’est pas de choisir une chapelle. C’est de construire une allocation robuste : passive là où le marché est difficile à battre, active là où l’analyse peut réellement créer de la valeur.