Gestion active vs gestion passive : quelle stratégie privilégier ?

Gestion active vs gestion passive : quelle est la meilleure stratégie nette de charge mentale ? Bien placer son argent requiert de nombreuses connaissances et compétences pour bâtir une stratégie patrimoniale adaptée. Aussi, il faut avoir en tête que tout le temps passé à gérer vos finances n’est pas investi dans votre carrière professionnelle, votre famille, etc. Et vous n’avez peut-être pas le temps ni l’énergie de vous en occuper à temps plein.

La gestion passive apparaît alors comme la solution la plus efficiente si vous souhaitez faire croître votre patrimoine, tout en minimisant le temps à y consacrer. Mais la gestion active pourrait présenter des avantages comme un meilleur potentiel de performance ou une gestion de conviction ? Alors gestion active ou gestion passive ? Pour vous aider à choisir la meilleure stratégie d’investissement selon votre profil, voici les principaux arguments en faveur de chaque mode gestion.

➡️ Vous devriez privilégier la gestion active si :

• Vous souhaitez gérer vous-même votre patrimoine (choix du régime matrimonial, épargne, immobilier, placements financiers, transmission de patrimoine, etc.).
• Vous voulez investir dans certains marchés spécifiques comme l’immobilier locatif en direct, les actions des petites capitalisations boursières (small caps) ou encore le private equity.
• Vous cherchez à optimiser la performance de vos investissements en y consacrant du temps et de l’énergie.

➡️ Vous devriez privilégier la gestion passive si :

• Vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement partiel ou total pour gérer votre patrimoine (gestion conseillée).
• Vous n’avez pas les connaissances et les compétences pour gérer des biens immobiliers ni pour faire du stock picking (choisir vos actions en direct).
• Vous voulez obtenir le meilleur retour sur investissement pour un minimum de temps consacré (efficience) avec des fonds d’investissement comme les ETF et les SCPI.

SOMMAIRE

• Gestion active vs gestion passive de portefeuille : tableau récapitulatif
• Focus sur la gestion active ou indicielle des fonds d’investissement
• Gestion passive en bourse : les fonds indiciels (ETF)
• La pierre-papier (SCPI) : gestion passive en immobilier
• Gestion active en bourse : le stock picking et les fonds actifs (OPCVM)
• L’immobilier locatif en direct : gestion active et chronophage
• Comment associer le meilleur de la gestion active et passive ?

Gestion active vs gestion passive de portefeuille : tableau récapitulatif

Gérer activement son portefeuille (patrimoine) est un métier à part entière, tout comme gérer sa santé. Au quotidien, vous prenez soin de vos finances et de votre santé. Et parfois, vous considérez qu’il est préférable de déléguer à un professionnel (médecin, conseiller, artisan, etc.) pour prendre les meilleures décisions.

Ainsi, être plus ou moins actif dans la gestion de votre patrimoine dépend de votre situation et de vos besoins. Ci-dessous, nous vous présentons les différents critères qui vous aideront à choisir le mode de gestion (actif ou passif).

	➡️ Gestion active	➡️ Gestion passive
Définition	Sélection unitaire de vos investissements. Suivi continu de votre patrimoine et arbitrages réguliers de vos investissements.	Investissement dans des fonds diversifiés. Suivi périodique de votre patrimoine et gestion automatisée (ou déléguée) de vos investissements.
Exemples	Stock picking : achat-revente d’actions cotées en bourse que vous sélectionnez vous-même. ETF / OPCVM : achat-revente de fonds d’investissement. Immobilier locatif avec gestion chronophage.	Pas de trading, ni de stock picking ETF / OPCVM : achat et détention sur le long terme de fonds d’investissement SCPI (pierre papier, l’immobilier sans contrainte de gestion) Immobilier locatif clé en main
Profil d’investisseur	Expérimenté Connaissances avancées pour trouver les bons investissements, les gérer, et maîtriser le niveau de risque	Tous types de profils Moins de connaissances requises pour investir
Temps à consacrer	Important Nécessite une gestion attentive de son portefeuille (achat-revente de titres). Suivi régulier des marchés financiers = charge mentale. Gestion locative chronophage.	Réduit Gestion automatisée, investissements programmés. Pas besoin de suivre les marchés financiers Aucune gestion avec les SCPI.
Implications	Risque d’un manque de diversification avec le stock picking et l’investissement locatif. Plus d’erreurs humaines possibles : mauvaise analyse, décisions irrationnelles (biais cognitifs, émotions, actualité, etc.). Surperformance ou sous-performance.	Meilleure diversification grâce aux fonds d’investissement et aux SCPI. Moins d’erreurs humaines : stratégie d’investissement stable dans le temps, non liée à l’actualité. Performances en ligne avec les marchés.

La gestion passive consiste à choisir des investissements qui vous procurent une bonne performance, tout en y consacrant le moins de temps possible. Vous ne cherchez pas à battre le marché, mais simplement à faire la même performance que le marché (ce qui permettra déjà de faire mieux que la majorité des investisseurs en gestion active).

La gestion passive peut s’appliquer aux marchés boursiers avec les fonds indiciels comme les exchange-traded funds (ETF). Elle s’applique également aux marchés immobiliers, notamment avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Note : la gestion passive de votre patrimoine avec une gestion automatisée et l’utilisation de fonds actions, obligations et immobiliers, permet d’améliorer votre performance nette de charge mentale. Toutefois, à certains moments clés comme un krach boursier ou l’augmentation des taux directeurs, il peut être judicieux de redevenir actif dans la gestion de votre patrimoine pour saisir les opportunités de marchés. Chez Prosper Conseil, nous mêlons gestion active et gestion passive pour en tirer le meilleur, nous vous invitons à contacter un conseiller en gestion de patrimoine Prosper Conseil

Focus sur la gestion active ou indicielle des fonds d’investissement

Si vous souhaitez gérer votre patrimoine de manière passive pour vous concentrer sur votre vie personnelle et professionnelle, il est pertinent de faire appel à des fonds d’investissement. Deux grands types de fonds s’offrent à vous et ils illustrent la différence entre gestion active ou passive : les fonds actifs et les fonds passifs.

Fonds actifs vs fonds passifs	➡️ Fonds d’investissement actifs (OPCVM)	➡️ Fonds d’investissement indiciels (ETF)
Définition	Fonds gérés par des équipes professionnelles Ajout et retrait de titres dans le fonds selon les convictions des gérants	Fonds qui répliquent automatiquement un indice boursier Même composition de titres que l’indice boursier qu’il réplique (CAC 40, Nasdaq, etc.)
Objectif	(Essayer de) surperformer un indice boursier	Reproduire fidèlement la performance d’un indice boursier
Frais	Importants (autour de 2 % par an) Équipe de gestion à rémunérer	Faibles (autour de 0,20 % par an) Gestion automatisée avec peu de frais

Les fonds actifs sont gérés par des équipes de professionnels qui cherchent à surperformer un indice boursier en réalisant des arbitrages selon leurs analyses et leurs convictions. La rémunération de ces équipes de gérants et traders entraîne des frais plus importants pour les fonds actifs, ce qui affecte leurs performances.

? Contre toute attente, les statistiques (cf. étude SPIVA) démontrent que dans la majorité des cas, à long terme, les fonds passifs génèrent de meilleures performances que les fonds actifs. Cela s’explique par des frais réduits, et une absence d’erreur d’appréciation. En effet, les fonds passifs ne font que répliquer des indices boursiers. Ce qui protège les investisseurs contre les biais humains des gérants actifs.

Note : toutefois, il peut être intéressant de choisir des fonds actifs dans certains marchés précis comme le private equity et les marchés des petites capitalisations boursières.

Gestion passive en bourse : les fonds indiciels (ETF)

Investir en bourse avec une gestion passive via des ETF (aussi appelés trackers) permet de répliquer la performance d’indices boursiers comme le CAC 40 (France), le MSCI World (monde), le S&P 500 (USA), ou l’Euro Stoxx Banks (uniquement les banques européennes).

La composition d’un fonds passif reprend exactement la composition de l’indice qu’il réplique. Les ETF ne disposent donc pas d’une équipe de gestion qui décide des actions d’entreprises à intégrer dans le fonds.

Note : il existe également des OPCVM indiciels (aussi appelés passifs). Mais à la différence des ETF, ils ne sont pas cotés en continu en bourse.

De meilleures performances nettes de frais

De nombreuses études statistiques démontrent que les ETF génèrent une meilleure performance que les fonds d’investissement actifs. Nous pouvons notamment citer l’étude SPIVA.

En plus de cette étude, le prix Nobel Eugène Fama a lui aussi démontré la surperformance des fonds passifs par rapport aux fonds actifs. Eugène Fama explique que cet écart de performance est notamment dû aux faibles frais facturés par les fonds passifs, ce qui contribue à améliorer leur rendement net.

Optimisation du temps investi dans la gestion de votre patrimoine

Les fonds d’investissement vous permettent de gagner du temps dans la gestion de votre patrimoine. Vous n’avez pas besoin d’analyser une par une les actions que vous voulez mettre en portefeuille, ni à suivre l’actualité des marchés financiers.

Comparativement aux fonds actifs, les fonds passifs sont plus simples à appréhender puisqu’ils répliquent la performance d’un indice spécifique. Il est donc aisé de les comparer entre eux.

À l’inverse, les gérants des fonds actifs appliquent chacun leur propre stratégie d’investissement. Vous aurez donc plus de mal à les mettre en concurrence les uns avec les autres. Et il faudra surveiller la performance des gérants dans le temps.

La gestion passive peut être moins efficace dans certains marchés

Pour investir dans certains marchés, il peut être judicieux de faire appel à la gestion active. En effet, les gérants professionnels peuvent détecter des opportunités d’investissement dans des marchés boursiers moins scrutés par les investisseurs comme celui des petites capitalisations boursières. La gestion active permet ainsi de repérer des valeurs qui ne font pas (encore) partie d’indices boursiers reconnus.

Enfin, l’investissement dans des entreprises non cotées en bourse (le Private Equity), nécessite de recourir à la gestion active. La gestion passive est impossible dans ce marché puisqu’il n’y a pas d’indice boursier à répliquer. Le travail des gérants de fonds prend alors tout son sens.

Une sélection uniquement par la capitalisation boursière

Les principaux indices boursiers répertorient les entreprises uniquement selon la taille de leur capitalisation boursière. Par exemple, un ETF S&P 500 référence les 500 plus grosses capitalisations boursières des États-Unis. Aucun autre critère de qualité n’est utilisé.

Les fonds passifs reprennent donc exclusivement ce critère de sélection. Lorsqu’une entreprise est en déclin, l’ETF attendra qu’elle sorte de l’indice pour l’éliminer de sa composition. Ainsi, les ETF sont « autonettoyants ».

De nouveaux ETF combinant gestion active et gestion passive

Les ETF Smart Beta sont une variante d’ETF qui allient les avantages de la gestion passive, et certaines techniques de la gestion active.

Ces ETF Smart Beta utilisent certains critères afin de sélectionner et/ou pondérer les actifs qu’ils mettent en portefeuille. Ces critères peuvent notamment prendre en compte la volatilité, le rendement ou la qualité des fondamentaux des entreprises. Cette approche Smart Beta vise à améliorer le rapport rendement/risque des fonds.

Un possible écart de suivi (tracking difference)

Les ETF reproduisent les performances des indices boursiers. Même si ce suivi est automatisé, il peut y avoir un écart de rentabilité entre l’ETF et l’indice, c’est ce que l’on appelle la “tracking difference”.

Selon les ETF, cette différence est plus ou moins importante. C’est donc un critère à surveiller lors de votre sélection d’ETF. Généralement, cet écart est très faible. Par exemple, si le CAC 40 a une performance de + 10 % une année, l’ETF CAC 40 aura une perfomance entre +9,90 % et +10,10 %.

La pierre-papier (SCPI) : gestion passive en immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées “pierre-papier”, sont une forme d’investissement passif dans l’immobilier. En effet, vous ne gérez pas activement, c’est une société qui gère pour vous.

En investissant dans des SCPI, vous devenez en partie propriétaire d’un parc immobilier. En contrepartie, vous percevez, sous forme de revenus fonciers, une part des loyers encaissés par la SCPI.

Accessible à partir de quelques centaines d’euros

Le ticket d’entrée des SCPI se situe généralement entre 200 euros et 1 000 euros. Vous pouvez ainsi intégrer progressivement de l’immobilier dans votre patrimoine.

À la différence de l’immobilier locatif, vous n’êtes pas obligé d’attendre de vous constituer un capital suffisant, ou d’obtenir un financement de votre banque. Toutefois, vous pouvez aussi investir en SCPI à crédit ou au comptant.

Aucune contrainte de gestion

En tant qu’investisseur en SCPI, vous n’avez pas à gérer les biens locatifs, c’est un véritable gain de temps comparé à l’investissement locatif en direct.

C’est la société qui s’occupe de toute la gestion (acquisition des biens, relation avec les locataires, travaux, revente, paiement de la taxe foncière, etc.) en contrepartie de frais de gestion déduits sur le rendement. La gestion est passive car vous percevez les revenus régulièrement sans gérer quoi que ce soit.

Une très large diversification

Les SCPI exploitent des parcs immobiliers très diversifiés, ce qui est difficilement réplicable par un investisseur particulier.

Les SCPI disposent généralement d’un patrimoine réparti dans plusieurs régions, voire pour certaines, dans plusieurs pays. Cela offre une certaine résilience face aux turbulences des marchés immobiliers locaux.

De plus, les SCPI permettent d’accéder à une grande variété de biens (logements, bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Vous pouvez ainsi investir très facilement dans des locaux professionnels. Ces derniers étant moins faciles d’accès pour les particuliers, et généralement plus rentables que la location de logements.

En panachant plusieurs SCPI, vous pouvez obtenir une large diversification de votre patrimoine immobilier.

Pas ou peu d’effet de levier

Un défaut des SCPI : les conditions de financement sont moins avantageuses pour l’acquisition de SCPI que pour un investissement locatif traditionnel. De plus, il n’est pas possible de bénéficier du crédit immobilier pour investir dans des SCPI en assurance vie. Mais il est possible d’obtenir un crédit immobilier pour investir en SCPI en direct (hors assurance vie).

Cette perte d’effet de levier est un inconvénient pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier en utilisant le minimum d’épargne possible. Toutefois, vous pouvez profiter du crédit lombard en assurance vie pour investir en SCPI.

Plusieurs couches de frais à considérer

Les SCPI prélèvent des frais pour la gestion de leur parc immobilier. Ces derniers peuvent prendre différentes formes : frais d’entrée, frais de gestion annuels, frais de sortie, etc.

Pour comparer le rendement net des SCPI du marché, il est important de bien étudier ces différentes couches de frais.

Afin d’amortir les frais, les SCPI sont donc à considérer comme un investissement de long terme, au même titre que l’immobilier locatif et ses frais d’acquisition.

Note : chez Prosper Conseil, nous mettons régulièrement en avant la gestion passive pour ses nombreux atouts (accessibilité, performance nette de frais intéressante, etc.). Mais dans certains cas précis, la gestion active a toute sa place dans une stratégie patrimoniale équilibrée.

Gestion active en bourse : le stock picking et les fonds actifs (OPCVM)

La gestion active implique votre sélection active des titres ou des biens que vous intégrez à votre patrimoine (actions, obligations, immobiliers, etc.).

Cette méthode nécessite donc une analyse approfondie de l’actif et de son secteur, avant de prendre la décision d’investir. Nous allons voir qu’il existe différentes approches de la gestion active.

Le stock picking avec les titres vifs

Le stock picking (sélection d’actions) consiste à investir directement dans des actions individuelles. Pour cela, vous devez consacrer du temps à la construction d’un portefeuille et son suivi, à l’analyse financière, ainsi qu’à l’étude du positionnement concurrentiel de chaque entreprise.

La sélection active de titres vise à surperformer les indices boursiers comme le CAC 40 ou le MSCI World par exemple. Mais nous verrons que le taux de réussite est assez faible…

Note : nous évoquerons principalement le stock picking d’actions, car les marchés obligations (titres de dettes émis par des États ou des entreprises) sont très peu accessibles aux particuliers (ticket d’entrée de plusieurs centaines de milliers d’euros).

Un choix précis des titres de votre portefeuille

Choisir ses titres vous offre une liberté totale dans la composition de votre portefeuille.

Cela vous permet d’investir uniquement dans les entreprises que vous aurez sélectionnées pour leurs qualités (performances financières, ratios de valorisation, de rentabilité et d’endettement, éthique, etc.).

Intégrer ou éliminer rapidement des entreprises de votre portefeuille

Le stock picking vous permet d’être réactif lorsque vous détectez une opportunité d’investissement, dans une startup en pleine ascension par exemple.

À l’inverse, vous pourrez rapidement éliminer de votre portefeuille les entreprises qui sous-performent ou qui ont des perspectives d’évolution négatives.

Une activité d’expert très chronophage

Si vous souhaitez sélectionner vous-même les titres à mettre en portefeuille, il est primordial d’avoir des connaissances financières solides.

En effet, pour ne rien laisser au hasard, vous devez analyser les éléments comptables et l’environnement concurrentiel des entreprises ciblées. Il est également important de décrypter les marchés financiers pour investir au bon moment.

Même avec une expertise dans le domaine de la gestion d’actifs, toutes ces tâches prennent du temps. Plus vous souhaitez diversifier votre portefeuille, plus ces recherches préalables seront chronophages.

Des frais de transactions importants

À chaque transaction, que cela soit à l’achat ou à la revente, des frais de transaction vous sont facturés par votre courtier (aussi appelé broker).

Si vous effectuez de nombreux arbitrages, vous multipliez alors ces frais, peu importe si l’ordre que vous avez passé s’est soldé par une plus-value ou une moins-value.

Dans tous les cas, ces frais dégradent la performance de votre investissement.

Le stress du suivi des marchés financiers

Le stock picking implique de suivre de près l’actualité économique et financière. Ce flux constant de news (optimistes ou alarmantes) représente une véritable charge mentale.

Ce stress additionnel généré par la gestion de votre patrimoine peut être difficilement supportable. De plus, les périodes de baisse sur les marchés boursiers (aussi appelées “bear market”) peuvent induire une forte pression psychologique, et vous pousser à liquider vos positions afin de “sauver les meubles”.

C’est souvent durant ces périodes que les particuliers perdent de l’argent en bourse, et se promettent de ne plus jamais investir leur épargne…

Des décisions irrationnelles à cause des biais cognitifs

Il est fondamental de comprendre que nous subissons tous des biais cognitifs. Ces biais nous font dévier d’un comportement rationnel, sans même que nous en ayons conscience.

Un des biais les plus connus est le FOMO (fear of missing out). Ce biais conduit certains investisseurs à suivre sans réfléchir la tendance actuelle par peur de rater ce qu’il pensait être “une opportunité”. Les stock pickers étant sans cesse à la recherche de nouvelles pépites, ils prennent des décisions d’investissement (parfois trop) rapides. Ils ont donc une propension plus grande à agir sous le coup de l’émotion.

Note : tous les inconvénients que nous avons listés conduisent les investisseurs en stock picking à obtenir des performances généralement inférieures à celles qu’ils auraient obtenues via une gestion passive. Sans compter le coût d’opportunité lié à tout le temps et l’énergie investis qui auraient pu être mieux employés ailleurs.

Les fonds actions et obligations actifs (OPCVM)

Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) sont des fonds d’investissement gérés activement par des équipes professionnelles. Certes ce n’est pas vous qui allez gérer le fonds, mais vous allez devoir sélectionner les gérants à qui faire confiance, construire une allocation cohérente entre fonds et surveiller leur performance dans le temps.

Les gérants de ces fonds compilent des actions (et/ou des obligations) dans un « véhicule d’investissement » afin de commercialiser ce dernier auprès d’investisseurs.

Les gérants de fonds choisissent un indice boursier de référence (exemple : le CAC 40 ou le S&P 500), qu’ils vont essayer de battre grâce à leur stratégie d’investissement. L’indice de référence d’un OPCVM permet également de comprendre la thématique d’investissement du fonds.

Une large diversification avec un seul produit d’investissement

Les OPCVM vous permettent d’être investi sur de nombreuses actions et/ou obligations avec un seul fonds d’investissement. C’est un gain de temps pour votre gestion de portefeuille puisque vous n’avez pas à choisir les titres manuellement. C’est l’équipe de gestion qui décidera des entreprises qui “méritent” d’intégrer le fonds.

Un panel étendu de thématiques d’investissement

Les gérants de fonds offrent un large éventail de thématiques d’investissement. Ils peuvent appliquer les critères de sélection de titres qui leur semblent les plus judicieux, afin d’essayer de surperformer leur indice de référence.

Vous pouvez ainsi choisir parmi une très large sélection de stratégies de gestion. Dans les stratégies d’investissement les plus courantes, nous pouvons relever le filtrage “Quality”. Cette méthode de sélection ne conserve en portefeuille que des entreprises qui respectent certains critères financiers définis par le gérant.

La réactivité des gérants professionnels

Les gérants professionnels ont une approche active qui leur permet d’intégrer les entreprises prometteuses, ou au contraire d’éliminer celles qui sont en déclin.

Cette réactivité peut représenter un atout durant les périodes où les marchés financiers sont chahutés. Les gérants de fonds pourront alors choisir d’arbitrer une partie des actifs sous gestion vers des placements plus sûrs, afin de réduire la volatilité du fonds. Ils peuvent aussi utiliser ces poches d’épargne sûres pour saisir des opportunités qui se présenteraient.

Les gérants de fonds professionnels peuvent également tirer leur épingle du jeu dans certains marchés boursiers moins connus, comme celui des petites capitalisations boursières (small caps) ou celui des obligations (titres de dette).

Les fonds actifs sous-performent les fonds passifs

Une étude de la société Standard & Poor’s (celle qui gère l’indice S&P 500) a démontré que les gérants professionnels obtenaient, en moyenne, des performances inférieures à celles de leur indice de référence.

Cette étude SPIVA met en exergue que sur une échelle de 15 ans, près de 88 % des gérants professionnels de fonds large caps (grandes capitalisations boursières) sous-performent l’indice américain S&P 500…

Les gérants professionnels ne possèdent donc pas de recette miracle pour surpasser la performance des indices, c’est généralement le contraire qui se produit sur le long terme. Rappelons que malgré leur expérience, ils sont, eux aussi, soumis à certains biais cognitifs.

Davantage de frais dans les fonds actifs

Les fonds actifs ont besoin de ressources importantes pour rémunérer leurs équipes de gérants professionnels. Cela se traduit par différentes couches de frais facturés aux investisseurs (variable selon les fonds) :

• Frais d’entrée (au moment de la souscription).
• Frais annuels de gestion.
• Commission de surperformance (si le fonds atteint un certain seuil de performance).
• Frais de sortie.

Ces nombreux frais viennent donc dégrader la performance nette de l’OPCVM. Ils sont d’autant plus “douloureux” lorsque la rentabilité annuelle du fonds est négative !

L’immobilier locatif en direct : gestion active et chronophage

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien (le plus souvent à crédit) afin de maximiser la rentabilité grâce aux loyers perçus et à l’augmentation de la valeur du bien (plus-value).

C’est loin d’être une gestion passive pour rentier, il s’agit au contraire de gestion active.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article : comment investir dans l’immobilier locatif.

Le recours à l’effet de levier

L’investissement locatif est l’un des rares investissements à pouvoir se faire avec les conditions avantageuses du crédit immobilier (plutôt qu’avec un prêt personnel par exemple).

Ainsi, vous achetez votre bien immobilier non pas grâce à votre épargne, mais grâce à un emprunt bancaire. Ce prêt sera alors remboursé (partiellement ou totalement) grâce aux loyers encaissés.

Vous pouvez ainsi construire votre patrimoine immobilier, sans avoir besoin de vous constituer au préalable une épargne. C’est l’effet levier. Le recours au crédit immobilier est également un choix judicieux pour ne pas toucher à votre épargne et la laisser fructifier, ce qui augmente le patrimoine brut et fait travailler plus de capital à votre profit.

Le choix du type de bien et de son emplacement

L’investissement immobilier locatif vous permet de choisir avec précision les caractéristiques de votre bien. Vous maîtrisez ainsi l’ensemble des paramètres comme sa localisation, les éventuels travaux, la négociation du prix, le rendement locatif, etc.

Un actif tangible et rassurant

Pour certains, l’immobilier locatif n’est pas seulement un investissement potentiellement lucratif, c’est aussi un actif tangible et rassurant. En comparaison, les actifs financiers “immatériels” peuvent sembler plus abstraits.

C’est notamment ce qui explique que la pierre est régulièrement citée comme le placement préféré des Français.

Le fardeau de la gestion immobilière

L’immobilier locatif implique de nombreuses tâches chronophages. En amont, vous devez rechercher le bien idéal qui correspond à vos critères, choisir le meilleur montage fiscal, puis présenter votre projet aux banques.

Une fois le bien acquis, vous aurez certainement à effectuer des travaux. Enfin, vous découvrirez les “joies” de la gestion locative et de son lot de problèmes (entretien, dégradations, impayés, etc.).

Si vous possédez plusieurs biens locatifs, leur gestion peut s’apparenter à une véritable activité principale !

Un manque de diversification

En investissant en immobilier locatif, vous prenez le risque de concentrer votre patrimoine sur un petit nombre de biens. En effet, l’immobilier locatif ne permet pas la même diversification qu’avec la pierre-papier.

Le manque de diversification représente un risque important en cas de problème avec l’un de vos biens. Vous pouvez, par exemple, faire face à de la vacance locative, à des impayés de loyer, à une dégradation de votre bien (ou de l’immeuble), etc.

Comment associer le meilleur de la gestion active et passive ?

Si vous souhaitez prendre en main la gestion de votre patrimoine, certains investissements sont à privilégier pour combiner gestion active et passive et en tirer le meilleur :

1. Les trackers (ETF) en bourse pour investir en actions et en obligations. Les fonds indiciels sont à privilégier pour investir en bourse car (1) ils ont des frais très compétitifs et (2) ils surperforment la majorité des fonds actifs et des particuliers qui font du stock picking (actions individuelles).
   • Idéalement, vous pouvez être passif l’essentiel du temps (laisser courir votre allocation sur le long terme) tout en restant à l’écoute pour saisir les opportunités de marchés (ex. vendre vos obligations pour acheter des actions lors d’un krach boursier).
2. L’immobilier locatif en direct (gestion active). Avec l’effet de levier du crédit, un emplacement stratégique et le régime fiscal adéquat (entres autres), le retour sur investissement peut être très élevé. Cependant, il faut être passionné, avoir le temps et l’énergie de gérer les travaux et les locataires, et si possible calculer votre performance nette de charge mentale.
   • En outre, il peut également être très intéressant d’optimiser votre capacité d’emprunt avec l’achat de votre résidence principale et/ou de SCPI à crédit.

Si vous ne souhaitez pas faire de l’investissement un deuxième métier, alors vous pouvez contacter un conseiller en gestion de patrimoine Prosper Conseil pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure sur le plan financier, mais aussi sur les aspects civils et fiscaux.