Foncières cotées, une alternative aux SCPI, ce qu’il faut savoir avant d’investir

Les foncières cotées en bourse permettent d’investir en immobilier “pierre-papier” sans les contraintes de gestion et avec une excellente liquidité (possibilité d’acheter et de vendre en quelques clics).

Toutefois, qu’en est-il de la performance, des risques et du financement à crédit par rapport aux autres investissements immobiliers passifs comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ?

📌 En résumé, les foncières cotées en bourse sont :

• majoritairement américaines (REITs – real estate investment trusts) et européennes (SIIC – sociétés d’investissement immobilier cotées) ;
• accessibles à partir de quelques dizaines d’euros, avec une excellente liquidité, une fiscalité avantageuse et une gestion 100 % déléguée ;
• cependant très volatiles et inaccessibles avec l’effet de levier du crédit immobilier.

Note : cet article a été corédigé avec Philippe Proudhon, fondateur de la communauté des investisseurs heureux. Depuis 2010, la communauté réunit des milliers de membres autour de discussions passionnées sur l’investissement pour s’enrichir ou générer une rente.

SOMMAIRE

• Foncières cotées ou SCPI : dans quoi investir ?
• Analyse des foncières cotées : l’endettement excessif
• Liste des foncières cotées en bourse : SIIC, REITs et ETF
• Foncières cotées ou immobilier “en dur” : l’avis de Prosper Conseil

Foncières cotées ou SCPI : dans quoi investir ?

La “pierre papier” vous permet de déléguer la gestion complète des biens immobiliers à une ou plusieurs sociétés. De plus, vous pouvez facilement diversifier votre patrimoine dans des centaines d’immeubles de tous les secteurs et de tous les pays.

Cependant, les foncières cotées en bourse et les SCPI possèdent chacun des avantages et des inconvénients spécifiques. Ci-dessous le tableau récapitulatif des principales caractéristiques.

Comparatif	Foncières cotées européennes	SCPI (Europe)
Performance annuelle moyenne capitalisée sur 30 ans (1989-2019)	~ 8 % (Indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe)	~ 5 % (Taux de rentabilité interne – Source : IEIF)
Volatilité annuelle moyenne	Élevée (~ 17 %)	✅ Faible (~ 3 %)
Perte maximale théorique (drawdown)	Jusqu’à – 65 %	✅ Jusqu’à – 15 %
Liquidité	✅ Excellente (en un clic)	Faible (plusieurs semaines)
Fiscalité sur les gains (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)	Dépend de l’enveloppe utilisée (CTO, assurance vie et/ou PEA)	En direct (revenus fonciers) et/ou SCPI en assurance vie
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)	✅ Non assujetties	Assujetties
Ticket d’entrée	Quelques dizaines d’euros	Quelques centaines d’euros
Frais	✅ Faibles (frais d’arbitrage < 0,5 %)	Élevés (frais d’entrée ~ 10 %)
Effet de levier avec le crédit immobilier	Non (sauf crédit à la consommation ou crédit lombard)	✅ Oui, en direct

Note : en outre, les foncières cotées américaines (REITs) ont une bien meilleure performance (~ 10 % par an sur 30 ans) que les foncières européennes (SIIC). Par conséquent, il peut aussi être pertinent de s’exposer à l’immobilier américain avec un fonds mondial. Par exemple, avec le fonds Amundi Index FTSE EPRA/NAREIT Global UCITS ETF, disponible dans l’une des meilleures assurances vie du marché : Lucya Cardif.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Les SCPI à capital fixe ou variable :

• investissent dans des actifs commerciaux (SCPI de rendement) ou résidentiels (SCPI fiscales) et ont un management externalisé, dont le coût est autour de 10 % des loyers ;
• versent des loyers issus des loyers encaissés, qui peuvent être mensuels ou trimestriels ;
• ont des frais d’entrée élevés (autour de 10 %), ou des frais de gestion élevés (autour de 14-18 %) pour les SCPI sans frais d’entrée ;
• et la fiscalité des loyers au titre de l’impôt sur le revenu (IR) est celle des revenus fonciers (hors SCPI en assurance vie).

De plus, l’évolution de la valeur de parts est peu volatile avec une importante inertie à la hausse comme à la baisse. Vous pouvez acheter ou vendre en fin de mois. Mais il peut y avoir des problèmes de liquidité lorsqu’il y a trop de vendeurs. Ce qui peut être le cas lorsque le marché immobilier est sous tension (en cas de remontée brutale des taux d’intérêt par exemple).

Finalement, les performances des SCPI sont plus homogènes et stables que celles des foncières cotées en bourse.

Les foncières cotées (SIIC et REITs)

Les foncières cotées en bourse :

• investissent dans des actifs commerciaux et/ou résidentiels avec un management internalisé (dont le “coût” peut être de 4-12 % des loyers) ;
• ont l’obligation de verser la majorité des plus-values et des loyers encaissés sous forme de dividendes, qui peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels selon les foncières ;
• ont des frais d’entrée et de sortie réduits puisqu’elles s’achètent ou se vendent comme des actions, à tout moment ;
• et la fiscalité de leurs dividendes est celle des actions mais sans l’abattement sur les dividendes (fiscalité des plus-values et dividendes).

Par contre, l’évolution du cours est très volatile, à la hausse, comme à la baisse. En fonction des périodes, la corrélation avec les marchés actions est plus ou moins forte. Ainsi, ces variations peuvent être vues comme des opportunités. Ou comme des calamités, spécialement quand les variations ne sont plus qu’à la baisse.

Finalement, les performances des foncières cotées sont beaucoup plus volatiles que celles des SCPI.

Investir au comptant (cash) ou à crédit ?

En résumé, les foncières cotées bénéficient d’une liquidité avantageuse, de frais très faibles et d’une fiscalité clémente. Cependant, il n’est pas possible de faire effet de levier avec les conditions avantageuses de l’emprunt immobilier. C’est là où le bât blesse. Cela dit, il est possible d’investir en foncières cotées (SIIC ou REIT) grâce au crédit Lombard souscrit dans le cadre d’une assurance vie luxembourgeoise.

Quant aux SCPI, le rendement et la volatilité sont plus stables dans le temps (secousses moins violentes) et vous pouvez emprunter dans de meilleures conditions pour faire effet de levier. De plus, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel.

Note : l’utilisation de l’effet de levier du crédit pour accélérer votre enrichissement doit être sérieusement maîtrisée dans le cadre de votre stratégie patrimoniale globale. Pour prendre les meilleures décisions, vous pouvez contacter un conseiller en gestion de patrimoine Prosper Conseil qui vous accompagnera de A à Z sur les aspects patrimoniaux, fiscaux et financiers de votre patrimoine.

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Analyse des foncières cotées : l’endettement excessif

D’un côté, les SCPI n’ont généralement aucun endettement ou un endettement modeste. Si elles portent un risque immobilier (la valeur de l’immobilier peut baisser), elles n’ont pas, ou très peu de risque financier.

D’un autre côté, les foncières cotées quant à elles sont souvent très endettées, voire trop endettées. Pourquoi cet endettement est problématique ? Parce qu’il transforme les foncières cotées en “actifs financiers”, au lieu d’être de simples “actifs immobiliers” cotés.

Ainsi, par leur politique de taux, les banques centrales influent sur le marché immobilier. Et donc plus ou moins directement sur la valeur des parts des SCPI.

Les foncières très endettées sont alors doublement impactées : sur la partie crédit et sur la partie immobilier. Quand les taux baissent, elles gagnent sur les deux tableaux, quand les taux montent, elles perdent des deux côtés. Cela peut même conduire à leur faillite et à une perte complète pour l’investisseur particulier.

Note de Philippe : c’est un mystère pour moi. Pourquoi les managements et Conseils d’Administration continuent à utiliser un levier si élevé, avec en plus du crédit in fine, pour des véhicules d’investissement destinés normalement aux investisseurs “père de famille”, qui ne supportent ni la volatilité, ni l’incertitude ?

Cependant, toutes les foncières n’abusent pas de l’endettement, et nous allons voir quels sont les principaux critères qui permettent de mesurer l’endettement d’une foncière.

Le ratio loan-to-value (LTV)

Le LTV est un critère mis en avant par les foncières cotées européennes. Il consiste à diviser la dette par la valeur estimée du patrimoine immobilier.

Exemples concrets

Avant la crise de 2008-2009, les ratios étaient parfois à 50 % ou plus. Aujourd’hui, nous sommes plutôt autour de 35-40 %, ce qui est plus raisonnable, mais pas parfait.

En effet, dans un contexte où l’immobilier a atteint des niveaux de prix très élevés suite à une décennie de baisse de taux, 35-40 %, est risqué. Pour le comprendre, considérons une foncière de bureaux avec 100 € d’actifs et 40 € de dettes, donc un LTV de 40 %. Si la valeur des bureaux baisse de 10 %, nous avons 90 € d’actifs et 40 € de dettes, donc un LTV de 44 %.

Si la valeur des actifs diminue encore de 10 %, nous avons 81 d’actifs, toujours 40 de dettes, mais cette fois un LTV de 49 %. Avec une baisse de 30 %, soit 70 d’actifs pour 40 de dette, le LTV passe à 57 % !

Conséquences d’un endettement excessif

Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de baisse de l’immobilier, le ratio LTV peut donc vite grimper. Ce qui peut entraîner une cascade d’ennuis :

• une dégradation de la notation de la dette ;
• un breach de covenant bancaire ;
• un renchérissement du coût de la dette quand celle-ci est roulée.

Ceci s’accompagne généralement d’une baisse du cours de bourse. Et prive la foncière d’un financement par les marchés financiers en faisant une augmentation de capital. Toutefois, si l’augmentation de capital a lieu, les actionnaires sont fortement dilués, donc perdants.

En résumé, le ratio LTV est un ratio patrimonial, qui n’a de sens que si les actifs immobiliers considérés sont très liquides (peuvent se vendre facilement). C’est le cas de l’immobilier résidentiel parisien, ça l’est moins pour des bureaux ou des commerces de banlieue.

Le ratio dette nette sur EBITDA

Le ratio dette nette sur EBITDA consiste à diviser la dette (corrigée de la trésorerie) par l’EBITDA. Pour simplifier, l’EBITDA correspond aux loyers encaissés, moins tous les frais de maintenance des immeubles et de gestion :

• Pour une foncière, un ratio entre 4 et 5 est raisonnable.
• Entre 5 et 6, c’est déjà plus risqué.
• Au-delà il y a un côté spéculatif, selon la nature des actifs immobiliers.

En Europe, il y a des foncières qui dépassent les 8, 10 et même 13 pour certaines foncières résidentielles allemandes, tout en mettant en avant un ratio LTV en apparence raisonnable.

La raison est que du fait de la baisse des taux, les rendements sur certains actifs (bureaux prime, résidentiels, etc.) sont descendus très bas, autour de 3 %, et les valorisations étaient très élevées. Donc quand on rapporte une dette assez élevée à une valorisation très élevée, cela semble aller, à première vue.

Mais des actifs à 3 % de rendement génèrent peu de loyers, d’où un ratio dette nette sur EBITDA strastophérique, avec en réalité un très gros levier financier.

En résumé, le ratio dette nette sur EBITDA est un ratio de flux, bien adapté à la plupart des foncières.

La notation de la dette par les agences de notation

Pour placer leur dette sur les marchés, les grosses foncières font “noter” leur dette par les agences de notation Standard & Poor’s, Moody’s ou Fitch. Ces agences regardent les ratios précités, la typologie des actifs, leur emplacement, la diversité des locataires et leur solidité financière, la qualité du management, etc.

Elles font finalement le travail d’analyse pour nous. Plus la notation de la dette est bonne, plus il y a de chance que l’endettement de la foncière soit réduit. Et par extension, plus il y a de chance que la foncière soit “qualitative”, avec un dividende croissant et/ou robuste.

Les foncières “investment grade” avec des notes assez solides

Pour les foncières, une excellente notation est A ou A- (risque de faillite quasi nul). Cependant, cela ne signifie pas que le parcours boursier ne sera pas volatil et toujours gagnant à court/moyen terme.

Avec une telle notation, la foncière a aussi un avantage compétitif pour se financer, un coût du capital moindre. Finalement, elle a le vent dans le dos plutôt que de face pour enrichir ses actionnaires.

Une notation BBB+ est plutôt bien. Peu de foncières l’ont. Mais il peut y avoir quelques canards boiteux dans le lot, comme des foncières qui avaient une excellente réputation, mais dont les actifs de bureaux sont maintenant des sources d’inquiétudes avec le télétravail.

Une notation BBB est acceptable, si la foncière possède des qualités particulières : des actifs de “niche” intéressants, comme des centres de données informatiques ou des casinos.

Les foncières “high yield” avec des notes plus risquées

Les autres notations BBB-, BB* ou pire B* signalent une dette considérée comme risquée pour les prêteurs. Donc si c’est risqué pour eux, c’est encore plus risqué pour nous les actionnaires. Par ailleurs, la foncière n’a pas d’avantages compétitifs en termes de financement. Et il lui est plus difficile de rentabiliser ses investissements immobiliers.

Note de Philippe : ces notations, qui s’accompagnent aussi d’une perspective (haussière, neutre, baissière), peuvent être trouvées sur le site internet des agences de notation, mais aller les chercher une par une est un travail fastidieux. Vous pouvez en avoir une synthèse, ainsi que d’autres informations, dans le rapport “foncières cotées et infrastructures“.

Liste des foncières cotées en bourse : SIIC, REITs et ETF

À titre indicatif, vous avez ci-dessous trois listes non exhaustives :

• les principales foncières européennes (SIIC) ;
• les principales foncières américaines (REITs) ;
• et les principaux fonds indiciels immobiliers présents dans les meilleurs comptes-titres ordinaire (CTO) et les meilleures assurances vie.

Note : les informations de cet article sont issues de sources fiables, mais ne constituent pas un conseil en investissement. Ce sont de simples exemples. Tout investissement sur les marchés financiers présente un risque de perte en capital. Pour obtenir un conseil personnalisé dans votre situation, vous pouvez contacter un conseiller en gestion de patrimoine Prosper Conseil.

Foncières européennes (SIIC)

Parmi les dizaines de foncières européennes disponibles, nous en avons sélectionné cinq historiquement établies avec des caractéristiques différentes.

Foncière cotée en bourse en €(SIIC)	Secteurs	Géographie	Enveloppe d’investissement*
Vonovia	Résidentiel	Allemagne	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR) PEA (Bourse Direct et Fortuneo)
Segro	Logistique	Royaume-Uni	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Unibail-Rodamco-Westfield	Centres commerciaux	États-Unis et Europe	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Castellum	Bureaux, commerce et logistique	Suède	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Klépierre	Centres commerciaux	Europe	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)

Foncières américaines (REITs)

Parmi les dizaines de foncières américaines disponibles, nous en avons sélectionné cinq historiquement établies avec des caractéristiques différentes.

Foncière cotée en bourse en $ (REITs)	Secteurs	Géographie	Enveloppe d’investissement*
Prologis	Logistique	États-Unis, Europe et Asie	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Realty Income	Commerce	États-Unis et Royaume Uni	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Welltower Inc.	Santé	États-Unis, Royaume Uni et Canada	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Digital Realty	Data Centers	Monde entier	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)
Vici Properties	Hôtels et casinos	États-Unis et Canada	CTO (ex. IBKR, Degiro et TR)

Note : attention au risque de change €/$, car les REITs sont cotées en dollar américain (investir en dollars).

ETF foncières cotées : investir dans l’immobilier avec des fonds indiciels

Les trackers (ETF) sont des fonds indiciels cotés en continu avec des frais compétitifs. Sur le marché actions des grandes capitalisations, les plus célèbres sont les ETF S&P500 (marché actions américain) et les ETF MSCI World (marché actions mondial).

Parmi ces ETF, il en existe aussi qui investissent uniquement dans des foncières cotées. Ci-dessous les trois principaux ETF disponibles en CTO, en assurance vie et en PEA.

Fonds indiciels (ETF) de foncières cotées	Diversification	Enveloppe d’investissement*
Amundi Index FTSE EPRA/NAREIT Global UCITS ETF	Monde (60 % États-Unis, Europe et Asie)	CTO (ex. IBKR, Degiro, TR) Assurance vie (ex. Lucya Cardif)
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF	Monde (60 % États-Unis, Europe et Asie)	CTO (ex. IBKR et Degiro)
Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCIT ETF (C)	Europe	CTO (ex. IBKR et Degiro) PEA (ex. Bourse Direct et Fortuneo) Assurance vie (ex. Lucya Cardif)

Note : il n’est plus possible d’acheter des foncières européennes dans un PEA depuis 2011 (exception pour Vonovia). Cependant, parmi les meilleurs ETF éligibles au PEA, l’ETF à réplication indirecte (synthétique) : Lyxor PEA Immobilier Europe créé en 2014 est le seul qui contourne cette interdiction. Il permet de s’exposer aux performances des foncières européennes en sus des avantages fiscaux du PEA (exonération des plus-values au titre de l’IR avec un PEA ouvert depuis plus de 5 ans).

Foncières cotées ou immobilier “en dur” : l’avis de Prosper Conseil

Selon nous, un investissement immobilier optimal (ex. résidence principale, immobilier locatif, SCPI) doit bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt immobilier. En effet, les conditions avantageuses du crédit immobilier améliorent largement votre taux de rentabilité interne (TRI).

Malheureusement, votre banquier refusera de vous accorder un prêt avantageux pour investir dans des sociétés immobilières cotées en bourse (mais il y a la solution du crédit lombard souscrit dans le cadre d’une assurance vie luxembourgeoise).

Néanmoins, fondamentalement, ces foncières sont elles-mêmes très endettées, ce qui augmente leurs risques, mais aussi leurs performances. Sur le long terme, les foncières ont des performances aussi impressionnantes que le reste du marché actions.

Par conséquent, il peut aussi être pertinent de diversifier votre allocation financière avec des foncières cotées. Deux points d’attention :

• D’une part, choisir les foncières cotées ne s’improvise pas. Cela requiert de solides connaissances pour analyser l’entreprise, ses résultats financiers, son bilan, etc. Ainsi, pour gagner en efficience et s’épargner cette charge mentale, vous pouvez investir dans des fonds immobiliers composés de plusieurs centaines de foncières cotées.
• D’autre part, si vous ne souhaitez pas augmenter la volatilité pondérée de votre allocation d’actifs, tournez-vous vers d’autres investissements immobiliers moins volatils comme les SCI de rendement ou les SCPI en direct ou en assurance vie.

Pour avoir réponse à toutes vos questions, vous pouvez contacter un gestionnaire de patrimoine Prosper Conseil. Avec notre approche patrimoniale globale, vous bénéficierez d’une optimisation civile, fiscale et financière de votre patrimoine avec un fort retour sur investissement.

Plus de patrimoine,
plus de revenus,
moins d’impôts !

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